実例で学ぶ不動産コンサル　今週の不動産投資実例　CFネッツ　髙見

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「都内の区分マンションは利回りが低くて手残り（キャッシュフロー）が出にくいのでは？」と思われがちですが、物件選定と引き渡し条件を味方につければ、高い収益性を叩き出すことが可能です。

今回ご紹介するのは、JR山手線沿線の駅から徒歩8分、東京都文京区にある築49年のSRC造区分マンション（専有面積18.53㎡）の実例です。オーナー様は投資歴10年以上のベテランで、今回は資産管理法人名義かつ全額現金にてご購入されました。

本物件の最大の魅力は、都内区分の平均キャップレート（3.9%前後）を大きく上回るキャップレート5.57%（FCR 4.84%）という驚異的な高収益性です。

高利回りを実現できたポイントは以下の3点にあります。

1. 空室取引を活かした賃料設定: オーナーチェンジと異なり空室で引き渡されたため、繁忙期に合わせてご自身で相場高めの家賃（8万6,000円）を設定し、自主審査を経て成約。

2. 低いランニングコスト: 都内では月1万円を超えがちな管理費・修繕積立金が、本物件は合計で月7,200円と安く、運営費（OPEX）を最小限に圧縮。

3. 圧倒的に健全なマンション管理: 2018年に大規模修繕を終えているにもかかわらず、積立金総額が1億円以上も残っており、築古でも安心して長期保有できる体制が確立。

物件価格1,400万円に対し、リフォーム費や諸経費含め総投下額は約1,612万円。年間約78万円の営業純利益（NOI）がそのまま手元に残る理想的な資産運用事例と言えます。

なお、10月3日（土）10:00からはオンラインセミナー「区分マンションと一棟アパートの投資法 王道と準道エリアをフル解説」が開催されます。今の情勢に合わせた区分と一棟それぞれの魅力を比較解説する必見の内容です。