【不動産投資初心者】一棟アパート vs 区分マンション！最初の1棟目はどちらから始めるべき？

不動産投資初心者がネットで物件を探す際、まず目を奪われがちなのが地方にある「表面利回り10%超」の魅力的な数字です。しかし、この数字の裏に潜む本当の不動産投資リスクを正しく理解していなければ、購入後に大きな後悔をすることになりかねません。

そもそも表面利回りには、毎月必ず発生する管理費や修繕積立金、固定資産税、ローン金利などの経費が一切考慮されていません。さらに、地方物件で最も警戒すべき最大の不動産投資リスクは「空室リスク」です。都心の空室率を5%と想定するのに対し、客付けが難しい地方では30%近くで見込む必要があります。一度空室になると半年から1年も埋まらなかったり、入居者を決めるために家賃の3〜6ヶ月分もの高額な広告料（AD）を支払うことになれば、実質利回り（キャップレート）は一気に崩壊してしまいます。

これに対し、需要が旺盛な都心エリアであれば空室期間を短く抑えられるだけでなく、退去時に設備を一新するリノベーション工事を行うことで、物件価値自体を大きく引き上げる「バリューアップ」が可能です。例えば、港区の物件で350万円をかけて3点ユニットを交換するなどの工事を施し、家賃を6万5,000円から8万5,000円へ2万円アップさせた実例では、収益還元法による物件の評価額がなんと約500万円も上昇しました。

このほかにも、相場より不自然に安い賃料で入居していて家賃アップ交渉ができない物件や、解約が極めて困難で賃料減額の恐れがある「サブリース継承物件」など、初心者が知らずに買うと危険な罠が数多く存在します。失敗を未然に防ぐためには、目先の表面利回りに惑わされず、実際の運営費や空室率を反映した「実質利回り」でシミュレーションする目を養うことが重要です。

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