山岸 寿弘

＜スコアリング＞ ① 稼働率　96.98% ② 家賃アップ割合　　93% ③ 平均家賃アップ率　8.01% ※①～③については2024年7月～10月に社内で集計した数字を基に計算しております。 ④運用方針 「物件価値の上昇を図る取り組み」 ・適切な賃料設定（以下にてご説明） ・適切な修繕・管理の実施 ・適切なリノベーション工事 私が考える物件価値を高める取り組みは上記の3策になります。 「適切な賃料設定」につきましては以下にて別途ご説明をさせていただきます。 まずは、物件自体のポテンシャルを活かしきるということです。 物件自体のポテンシャルを活かす方法は、適切に修繕（原状回復工事、大規模修繕）・ 管理（共用部定期清掃・空室管理・対策）を実施することとなります。 上記要件を満たさないことで、退去につながったり、客付けが困難になったり、売却の際に相場よりも安価な価格での売却につながることがございます。 そうしますと、インカムゲイン（毎月の家賃収入）のみならずキャピタルゲイン（売却時の収益額）のどちらも獲得することが困難な状況に陥る可能性がございます。 ただ、弊社では上記のような事例がなるべく発生しないように、施工が必要と判断した場合には、PM担当からのご提案を含め、OM事業部、定期巡回スタッフから適宜適切な修繕・補修のご提案をさせていただいております。 一棟マンション・一等アパート・ワンルームとオーナー様によってご所有されている物件は多岐に渡ると存じますが、オーナー様のそれぞれのプランに沿った形で適切なご提案をさせていただき、オーナー様の収益、物件価値の上昇を図れるように努めてまいります。 （事例） 東京都〇〇区のワンルームのリノベーション工事 状況：・約10年の長期入居により室内にはかなりイタミ・破損があり ・通常の原状回復工事では客付けが困難と判断し、大規模リノベーション工事をご提案。（キッチン・UB交換等） ・工事に当たり2パターンをご提案（以下①、②） ①費用：2,300,000円（必要工事費） 工事期間：約1.5ヵ月 施工前募集賃料：59,000円 施工内容：室内のフルリノベーション （キッチン交換、既存の3点ユニットを交換工事等） 募集想定賃料：66,000円（引き直し63,000円） ②費用：2,600,000円(必要工事費＋バリューアップ工事） 工事期間：約1.5ヵ月 施工前賃料：59,000円 施工内容：室内のフルリノベーション （キッチン交換、既存の3点ユニットをシャワーブースとトイレを別にて新規設置工事等） →一般的に3点ユニットよりもB・T別の方が賃貸市場において需要があります） 募集想定賃料：69,000円（引き直し66,000円） 上記二点を比較する際に、通常の工事のみを行った①とバリューアップ工事を行った ②を以下にて比較をいたします。 プラン②の工事利回りは12％となります。 （年間賃料アップ36,000円÷総工事費用から必要工事費を除いた300,000円） →①を選択した場合よりも工事利回りが12％アップ 物件価値の上昇は約640,000円となります。 （年間賃料アップ36,000円÷5.65％（市場の表面利回り） →①ではなく②を選択したことで物件価値が約640,000円アップ この時点で、バリューアップの工事費用300,000円を上回る 結果：640,000円＞300,000円 以上から分かるように、御見積書ではワンルームで230万円、260万円という額は高額であり、なるべくお安い方を選択しがちではありますが、そのときに選択された答えが最終的なゴール（キャピタルゲイン）の部分において、大きな差が出てまいります。 もちろん、通常のリノベーション工事を行った場合においても賃料7,000円アップでの募集が可能でしたので、こちらを選んでいただいてもプラスの価値を生み出しております。 ただ、より大きなバリューアップ工事を目指す場合、通常の工事とバリューアップ工事の差が対してない場合にはバリューアップの工事をご提案をさせていただいております。 また、本事例の物件は、工事完了後の約1か月後にご成約をいただいております。 「市場動向・出口を見据えた賃料設定」 現状の賃貸市場は、首都圏(東京・神奈川）をはじめ相対的に賃料が約5.35％上昇しているというデータがございます。 （*全国賃貸管理ビジネス協会のデータより2024/9） コロナ収束後、賃貸市場も動きを取り戻し、一時期はエリアのニーズとしても郊外の人気がオンラインでの通勤、通学が可能となったため高まった一方、都心回帰の流れも顕著に見られている現状です。 弊社、シーエフビルマネジメントとしても、ご入居者様の入れ替えのタイミングでは、市場動向を調査させていただき、そのエリアにあった賃料アップを行っております。 （当社では全体の90％の物件で平均8.2%・平均上昇単価は約5,600円となります） また、市場動向以外にも、過去の棟内の成約事例、お申し込みまでにかかった日数を考慮し、「どくらいの賃料アップが可能であるのか」を計算いたします。 もちろん、エリアによっては強気に勝負をかけて反響を確認させていただく場合もございますが、比較的客付けが難しいエリアや過去に成約までにお時間を要したエリア、オーナー様のご意向が早期客付けであるのかどうかと言った、背景にも着目をし賃料設定をさせていただきます。 ただ、繁忙期や閑散期といった時期によって賃貸市場の動きも異なるため、なかなかお申し込みをいただけない場合もございます。そういった場合には反響報告をさせていただくタイミングにて条件面についてご相談をさせていただき、オーナー様に寄り添い方向性を定めてまいります。 賃料設定だけではなく、出口戦略においてもインカムゲインと同様にキャピタルゲインもオーナー様にご享受いただけるように努めさせていただきます。 どうぞよろしくお願いいたします。