【不動産投資で気になる用語を大解説！】第3回：OPEX（Operating Expenses）

不動産投資において、物件が持つ「真の収益力」を正確に評価するために欠かせない重要用語が「OPEX（オペレーティング・エクスペンス）」です。これは日本語で「運営費」を意味し、物件を稼働させるためのいわば「ガソリン代」のような維持管理コストを指します。

具体的には、毎年発生する固定資産税や、管理会社に支払う管理手数料、定期清掃などのビルメンテナンス費用、突発的な修繕費用などがOPEXに含まれます。区分マンションの場合は、管理費や修繕積立金もこれに該当します。飲食店に例えるなら、お客さんが来ても来なくても店舗を維持するために必ずかかる水道光熱費や清掃費のようなものです。

ここで、不動産投資 初心者が最も陥りがちな勘違いが、「ローンの返済額」をOPEXに含めてしまうことです。銀行への返済金は、物件の維持管理にかかる運営費用ではなく、投資家がどう資金を準備したかという「資金調達（財務活動）のコスト」です。現金で購入する人とフルローンで購入する人とでは返済額が全く異なりますが、これを運営経費に混ぜてしまうと、物件そのものが持つ実力を正しく比較できなくなってしまいます。

満室想定の総家賃（GPI）に対するOPEXの目安は、一棟アパート投資で「15%〜20%」、区分マンション投資では「22%〜28%」程度です。区分マンションは総家賃に対してマンション全体の管理費・修繕積立金の負担割合が大きいため、比率が高くなる特徴があります。

買った後の安定運営を見据え、このOPEXを厳しく見極めることこそが、失敗しない不動産投資の極意です。