賃料や人口動態で見る【売却】or【賃貸】の判断基準をわかりやすく解説！

「今持っているアパート、このまま持ち続けて本当に大丈夫だろうか……」 すでに不動産投資を始めているオーナー様にとって、保有物件を「売却すべきか」、それとも「賃貸（保有）を継続すべきか」という出口戦略の判断は、将来の収益を大きく左右する重要な分かれ道です。

この決断を下す際、プロが注目するのは主に「現在の空室率（稼働状況）」と「未来の賃料の伸び（人口動態）」という2つの軸です。現在、建築コスト高騰の影響から中古物件の相対的価値が高まり、強気な価格で売買されていますが、物件の立地やエリア特性によって取るべき正解は180度異なります。実際に対照的な2つの木造アパートの実例から、その判断基準を紐解いてみましょう。

1. 【売却推奨】郊外・バス便の築古アパート（神奈川県大和市）

1つ目は、神奈川県大和市の相鉄線沿線、駅からバスで10分の築35年アパートです。 家賃5万3,000円（8戸）で売却想定価格は5,600万円ですが、駅から遠いため退去後の客付けに時間がかかり、稼働率は80%と低迷しています。

人口予測も横ばいのため10年後の家賃上昇は年0.5%程度と見込まれ、NOI（純収益）は305万円から323万円と微増に留まります。さらに築35年のため、外壁塗装や屋上防水などの高額な「大規模修繕コスト」が重くのしかかる時期です。

この場合のプロの結論は、保有し続けるよりも今の好市場のうちに「売却」し、手残り資金で都心部へ「資産組み換え」をすることです。

2. 【保有推奨】都心・駅近の人口増加アパート（東京都大田区）

2つ目は、東京都大田区の京急線沿線、駅から徒歩8分の築18年アパートです。 家賃6万3,000円（8戸）で売却想定価格は8,800万円。旺盛な単身需要に支えられ、空室率はわずか5%と極めて優秀です。

このエリアは今後も人口増加が見込め、賃料は年約2%の成長が期待できます。10年後には家賃が7万7,000円まで上昇し、NOIは450万円から555万円へと約1.2倍に成長するシミュレーションとなります。

将来、賃料アップに伴ってさらなる売却価格の上昇も狙えるため、この物件は今売るのではなく「賃貸を継続して保有し続ける」のが大正解のルートです。

3. 利回りの数字に隠された「背伸び」を見極める

ネット上には「高利回り」な郊外の築古物件が数多く売りに出されていますが、一時的にペット可にするなどの「背伸びした家賃設定」で無理に満室にしているケースも少なくありません。

CFネッツグループは、売買（アセットマネジメント）と賃貸管理（プロパティマネジメント）の双方の視点から、買った後の「現実」と、売る時の「出口」の両輪で正しいシミュレーションを行います。あなたの物件も、一度客観的な「数字」で将来性を健康診断してみませんか。