実例で学ぶ不動産コンサル　今週の不動産投資実例　CFネッツ　福垣

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「一棟アパートを持っているが修繕や管理の手間が重い」「金利上昇に左右されない安定した資産運用をしたい」とお考えの不動産投資 初心者やオーナー様も多いのではないでしょうか。

今回ご紹介するのは、所有していた一棟アパートを売却し、手元に残った現金で東京都港区の区分ワンルームマンションを購入された30代会社員（年収約1,000万円）の組み換え実例です。

一棟アパートは多数の部屋への対応や建物全体の修繕など管理負担が大きい一方、区分マンションは建物全体の維持管理を管理会社に任せられるため、オーナー自身の負担を大幅に軽減できます。

港区×利回り5.92%の優良バリュエーション

• 物件概要: 東京都港区、価格1,680万円（表面利回り5.92%・1980年築・専有面積約15㎡・総戸数約100戸）。

• 抜群の立地と賃貸需要: 6駅6路線がすべて徒歩10分圏内という抜群の交通利便性を誇り、強い客付け力と賃貸需要を備えています。

• 徹底された管理体制: 築年数は経過しているものの、過去の外壁工事や直近の大規模修繕工事が完了しており、維持管理状態が非常に良好です。

100万円の諸経費を含む自己資金約1,780万円の全額現金で購入されたためローン返済がなく、空室リスク5%や年間運営費（約28万円）を差し引いた営業純利益（NOI）年間約66.5万円がそのまま手元のキャッシュフローとして残ります。

金利変動リスクを回避しながら、手間をかけずに都心一等地の資産を固める理想的な資産運用スタイルです。