実例で学ぶ不動産コンサル　今週の不動産投資実例　CFネッツ　榎本

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不動産投資において「融資を利用しつつも、毎月の手残り（キャッシュフロー）を確実に黒字にしたい」と考える方は多いのではないでしょうか。今回は、その希望を叶えつつ、将来の賃料アップによる利回り向上も十分に狙える、東京・西五反田の区分マンションの成約実例をご紹介します。

オーナー様は、すでに複数の区分マンションの管理を弊社にお任せいただいている関東在住の40代男性です。今回の目的は「安定的な資産拡大」と「ローンを利用しながらも手残りをプラスにすること」でした。そこで提案したのが、東急目黒線・不動前駅から徒歩6分、さらに複数路線が乗り入れる目黒駅からも徒歩12分という好立地に佇む、築41年の1Kマンションです。価格は1,350万円で、現在は月額6万6,000円で賃貸中となっています。

融資の評価自体はもっと出ていましたが、キャッシュフローを黒字化したいというオーナー様のご希望に合わせ、融資率をあえて約65%（877万円）に抑えて自己資金を厚めに投入する戦略をとりました。これにより、年間返済を差し引いても年間約1万3,000円の黒字を確保しています。

さらに、この物件の最大の魅力は「将来の伸びしろ」にあります。実は、同じマンション内で弊社が管理している他の部屋では、すでに7万円台後半から8万円台半ばでの成約実績が複数あります。つまり、現在の入居者様が退去されたタイミングで、現在の6万6,000円から一気に家賃をアップさせ、利回り（キャップレート）を5%台へと引き上げられるポテンシャルを秘めた「鉄板物件」なのです。

目先の利回りだけでなく、同じ建物内の成約事例まで徹底的に分析し、買った後の「成長余地」を見極めることこそが、失敗しない不動産投資の極意です。