実例で学ぶ不動産コンサル　今週の不動産投資実例　CFネッツ　小山

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「渋谷駅から徒歩9分のワンルームマンションが、相場以上の高利回りで手に入る」と言われたら、あなたならどうしますか？

若者の街であり、世界的にも注目される渋谷エリアは、賃貸需要が非常に強い一方で、新規の物件供給が極めて少ない「超・鉄板エリア」です。そのため、周辺の平均的な取引利回り（キャップレート）は3%前半と非常に低く、手を出したくても出せない投資家が少なくありません。

しかし、すでに多くの区分マンションや一棟ものを所有する50代のベテラン投資家I様は、この渋谷の一等地に佇む築約38年のRC造ワンルーム（14.71平米）を、価格1,540万円で手に入れました。

この取引を大成功に導いたポイントは、売主が外国籍の方で、資産管理がやや雑になっていた背景を見抜いたことにあります。元々1,690万円で売りに出されていたところ、コンサルタントが粘り強く価格交渉を行い、150万円もの値引き（指値）に成功したのです。

さらに、A様は今回の購入において融資を使わず「現金購入」を選択されました。現況賃料7万8,000円での稼働により、年間22.1万円の運営費（OPEX）を差し引いた実質的な純利益（NOI）は年間約66.8万円。ネット利回り（キャップレート）は4.34%を確保し、渋谷の取引相場を大きく上回る極めて優秀な資産保全の形を実現されました。

一見、手が届かないように思える都心の一等地でも、売主の状況を見極めた価格交渉と、自身の資金力に合わせた購入戦略を組み合わせることで、お宝物件は創り出すことができます。

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