金利上昇局面の中で、利回り8％の郊外or利回り4％の都心 あなたはどっちを買いますか？

「金利が上がっている今、不動産投資は危険ではないか」 そんな不安を抱える不動産投資初心者の方も多いのではないでしょうか。確かに金利上昇は不動産全体にとって逆風ですが、インフレによる現金の目減りを防ぐ手段として、家賃収入という安定したインカムゲインを得られる不動産は依然として魅力的なアセットです。

では、この金利上昇局面において、「利回り8％の郊外物件」と「利回り4％の都心物件」のどちらを選ぶべきでしょうか。

一見、金利が上昇しても手元のキャッシュフロー（イールドギャップ）を確保しやすい「郊外8％」の方が安全に見えるかもしれません。しかし、プロが指摘する最大の不動産投資 リスクは、目先の利回りではなく「将来の賃料上昇率（NOIの成長率）」にあります。

インフレ期には、人口が集中して賃料をしっかりと上げられる都心アセットが真の強さを発揮します。収益還元法において、仮に年間10万円の賃料アップを達成した場合、キャップレート4％の都心では「250万円」の資産価値向上に繋がりますが、8％の郊外では「125万円」の向上に留まります。結果として、金利上昇による価格下落圧力を考慮すると、都心物件は価値を維持・向上できるのに対し、郊外物件は価値が下がってしまうリスクが高くなるのです。

もちろん郊外物件にも手元の資金繰りがしやすいという強みはありますが、トータルのリスクを抑えるなら都心部が推奨されます。さらに、金利上昇期は買い手（競合）が減るため、現金比率を高めたい売主から優良物件を安値で仕込める「絶好のチャンス」でもあります