【不動産トラブル事例】マイナス部分をプラスに変える！プロパティマネジメントの賃貸経営術！！

「長年おとなしく住んでくれている入居者だから安心」と思っていても、予期せぬ不動産投資 トラブルは突然発生します。

今回ご紹介するのは、東京都文京区にある区分マンション（賃料7.4万円）の実例です。13年間トラブルもなく良好な入居者と思われていましたが、管理会社への「異臭連絡」で事態が一変。現地を確認すると、入居者本人は別の場所に住み、部屋には猫だけが放置されゴミ部屋化しているという悪質な契約違反が発覚しました。

不動産投資 初心者にとってパニックに陥るような事態ですが、プロパティマネージャー（PM）の手腕が真価を発揮したのはここからです。

ペット禁止特約に基づき立ち退き・退去交渉を進め、13年居住による経年劣化の壁（クロスの耐用年数超過等）がありながらも、善管注意義務違反を主張して相手側弁護士から約50万円の費用負担を獲得。さらに、元の状態に戻すだけでなく約350万円を投じて「シャワーブース＋75cm独立洗面台」へのバリューアップリフォームを実施しました。

その結果、家賃は10.8万円（約46%・年間40.8万円の収入増）で即成約！ 還元利回り（6%）換算で物件価値が680万円も上昇し、ピンチを絶好の機会に変えることに成功しました。

特にオーナーチェンジ物件を購入する際は、契約書の特約内容やレントロールと入金実態の一致、ポストの溜まり具合などを事前にしっかり確認することがトラブル防衛の第一歩です。

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