実例で学ぶ不動産コンサル　今週の不動産投資実例　CFネッツ大阪支社　藤田

「自己資金が少なくても、都心の不動産投資を始められるのか？」とお悩みではありませんか？

結論から言うと、高融資（LTV）を活用し、返済期間を短く設定することで、少額の自己資金から効率よく純資産を増やせます。

本記事では、不動産投資の初心者である20代男性が、新宿区の区分マンション投資で自己資金189万円から資産拡大をスタートした実例を分かりやすく解説します。

1. 自己資金189万円で新宿の物件を購入！高融資（LTV）の秘密

今回の実例は、20代で初めて不動産を購入された首都圏在住・証券会社勤務の男性オーナー様です。

株から不動産へ資産をシフトし、アパート投資なども視野に入れつつ資産拡大を目指す中で、以下の条件で区分マンション投資をスタートしました。

• 物件概要： 東京都新宿区（ワンルーム・1,390万円・表面利回り6.04%）

• 高い担保評価： 融資額1,312万円（LTV 94.4%の高融資）

• 自己資金： 初期費用を含めてわずか189万円

※LTV（融資比率）：物件価格に対してローン（借入金）が占める割合のこと。

自己資金を抑えて融資を活用することで、手元の資金を残しながら不動産オーナーになれるのが大きな魅力です。

2. 月々の収支がマイナスでもOK？「16年ローン」で純資産が急増

「毎月のキャッシュフロー（手元に残る現金）がマイナスだと失敗なのでは？」と不安に思う初心者の方も多いでしょう。

実は、あえて16年という短期ローンを組むことで、驚くべきスピードで借入金が減っていきます。

• 毎月収支（BTCF）： 年間約-44.4万円

• 元本返済スピード： 初年度だけで約67万円のローン元本が減少

※BTCF（税引前キャッシュフロー）：家賃収入から経費とローン返済額を引いた手元残金。

毎月わずかな持ち出しがあっても、年間67万円以上の元本が減るため、20代のうちから純資産が急速に増えていきます。

3. 将来のバリューアップで「賃料＆資産価値（IRR）」を高める

今回の物件は、将来の退去時を見越したバリューアップの伸びしろも秘めています。

• バストイレ別化工事： 退去時にリフォームを行うことで家賃アップが可能

• 収益性の向上： 賃料が上がれば、FCRやIRR（内部収益率）がさらに上昇

※IRR（内部収益率）：投資期間全体を通じた総合的な運用効率・利回りのこと。

将来的に家賃を上げる戦略を用意しておくことで、長期的に強い資産へと育てることができます。

まとめ：今日からできるアクション

区分マンション投資やアパート投資で成功するために、明日から実践できる3つのアクションです。

1. 手元の自己資金と目指す資産拡大のスピードに合わせて融資戦略を立てる

2. 表面上の毎月収支だけでなく「年間で減るローン元本（純資産）」に着目する

3. CFネッツの「新着物件説明会」や「物件見学会」でプロの判断基準を学ぶ

まずはご自身の予算や目的に合った投資プランを比較・検討してみましょう！