新築アパートの賃料実績データで読む今の市況、売主想定賃料は本当に達成できているのか？

「販売図面（マイソク）に書かれている想定利回りや想定家賃は、本当に信用していいのだろうか？」と悩む不動産投資 初心者の方は非常に多いです。

賃料設定が高すぎれば空室リスクを抱え、逆に売主の想定が低すぎれば「本当はもっと稼げる優良物件」を売り出し図面の表面利回りだけで見落としてしまうリスク（機会損失）が生じます。

CFネッツが2025年度（2025年4月〜2026年3月）に東京・神奈川エリアで引き渡しを完了した新築一棟アパート全48棟（取引総額65.7億円・1棟平均約1億3,700万円）の一次データを集計・検証したところ、驚くべき実態が明らかになりました。

• 48棟中47棟が売主想定超え: なんと全48棟中47棟で、実際の募集開始賃料（スタート賃料）が売主の想定賃料を上回りました。

• 平均利回りが6.02%→6.44%に向上: 表面利回りベースで平均**+0.42%**上昇。最高では想定利回り5.6%から7.0%（+1.40%向上）に化けた事例も存在します。

• 1棟あたり年額約56.7万円の増収: 賃料換算で平均約6.96%の上昇となり、1棟あたり年間約56.7万円（月額約4.7万円）ものキャッシュイン増加を達成しました。

なぜこれほどのギャップが生まれるのでしょうか？

大きな理由は、売主の想定賃料が「建築着工時や計画段階（1〜2年前）」の古い相場観で設定されるためです。建築期間中に進んだ市場のインフレや賃料上昇が盛り込まれていないケースが多々あります。

図面上の利回りが5.5%〜5.8%程度と控えめに見えても、周辺相場や賃貸管理（PM）のノウハウを駆使することで6%台半ば以上で満室稼働させられる「隠れた潜在能力（伸び代）」を持った物件が数多く潜んでいます。表面的な数字だけで判断せず、プロと一緒に実際の賃貸ポテンシャルを見極めることが成功の秘訣です。

この動画は9月20日（日）10:00～限定公開で配信致しました
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