【アパート経営 節税】高所得者がハマる築古アパート投資の落とし穴！プロが教える注意点

高所得者を中心に、減価償却費を活用して高い所得税を圧縮する手法として、法定耐用年数が切れた木造アパートを活用した**「アパート経営 節税」**が大きな注目を集めています。しかし、節税効果の魅力だけに惑わされて購入すると、大きな損失を被る危険性があります。

「不動産投資 節税」として「築古アパート 投資」を成功させるために、必ず押さえておくべきポイントは以下の通りです。

1. 建物比率の価格交渉: 通常の築古売買では土地価値のみで取引されがちですが、減価償却をとるには売り手と交渉して売買契約上の「建物比率（約5割程度など）」を高める必要があります。

2. 修繕・空室リスクの精査: 築30〜50年の物件はシロアリ被害や防水、給排水などの修繕費用が重くのしかかります。また人口減少地域では、短期譲渡を避けて長期譲渡税率が適用される5〜6年の保有期間中に空室が続き、収支が破綻する恐れがあります。

3. 売却時の「築古アパート 出口戦略」: 4年で減価償却を使い切ると物件の簿価が大幅に下がるため、将来の売却時に高額な譲渡所得税が発生します。さらに売却までの間、減価償却が取れない空白期間も生じるため、売却時の税金まで含めたトータルでの利益計算が必須です。

目先の節税額だけでなく、運用の修繕リスクや最終的な「築古アパート 出口戦略」までを含めたシミュレーションを行い、信頼できるコンサルタントに相談することが大切です