【野崎恭一】【不動産投資】【不動産セミナー】【不動産コンサルティング】【賃貸管理】
不動産投資に関するプロ集団。個別コンサルティングや不動産投資セミナー、不動産業界への研修セミナーも開催。全国賃貸住宅経営協会と全米不動産管理業協会の正会員。
国際ライセンスCertified Property Manager取得者が経営。株式会社シー・エフ・ネッツ 鎌倉本店〒247-0056 神奈川県鎌倉市大船2-19-35 CFネッツ鎌倉ビル TEL0467-50-0210 FAX0467-50-0679
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アセット・コンサルタント | 野崎 恭一 | ||||||||||||||
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| ■ 販売事例 |
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 所在地/神奈川県鎌倉市由比ヶ浜 交 通/JR線「鎌倉」駅徒歩6分 土 地/282.33㎡ 建 物/429.58㎡ 構 造/重量鉄骨造3階建 築 年/平成19年7月新築 年間収入/2,130万円 表面利回/8.76% 総戸数/19戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント この物件は、鎌倉という立地特性に合わせて周りとの調和を考え、シンプルモダンな外観を施し、ファサードの壁前に埋め込んだ3個のスポットが、夜の暗闇から建物を浮かび上がらせるような演出を施したデザイナーズマンションに仕上げました。昼間はもちろん、夜でも路行く人々に安らぎを与えてくれる、そんな建物になっています。 |
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 所在地/神奈川県横浜市戸塚区矢部町 交 通/JR線「戸塚」駅徒歩8分 土 地/142.00㎡ 建 物/146.60㎡ 構 造/木造2階建 築 年/平成19年1月新築 年間収入/600万円 表面利回/10.08% 総戸数/8戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 本物件は、建売業者様からの情報に、弊社が入居者ニーズのノウハウを含めた総合的なプロデュースをして建築させた物件です。全戸に約3帖のロフトを設置し、入居者にとって住みやすい間取りを企画しました。この当時は、銀行の評価が出やすく、今現在では考えられないような自己資金で購入出来たことは、オーナー様にとって、非常にラッキーだったといえます。 |
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 所在地/神奈川県川崎市幸区南幸町 交 通/JR線「川崎」駅徒歩5分 土 地/125.45㎡ 建 物/447.78㎡ 構 造/重量鉄骨造5階建 築 年/平成18年11月築 年間収入/1,800万円 表面利回/8.78% 総戸数/18戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 川崎という立地は京浜工業地域の中心に当り、単身者の需要も非常に多い地域で、この物件に関しても、常に満室状態の好物件です。特にこの物件のすぐそばでは、大型ショッピングモールが完成したばかりで、ここに就業する単身者や、出店している企業の寮としても、需要が非常に高い場所になっています。 |
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 所在地/神奈川県横浜市金沢区西柴 交 通/京急線「能見台」駅徒歩8分 土 地/96.76㎡ 建 物/96.88㎡ 構 造/木造2階建 築 年/平成18年9月新築 年間収入/440万円 表面利回/11.95% 総戸数/6戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 本物件は、建売業者様からの情報に、弊社が入居者ニーズのノウハウを含めた総合的なプロデュースをして建築させた物件です。全戸に約3帖のロフトを設置し、入居者にとって住みやすい間取りを企画しました。この当時は、銀行の評価が出やすく、今現在では考えられないような自己資金で購入出来たことは、オーナー様にとって、非常にラッキーだったといえます。 |
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 所在地/神奈川県川崎市川崎区元木 交 通/JR線「川崎」駅徒歩10分 土 地/共有持分 建 物/専有18.86㎡5室 構 造/SRC造11階建 築 年/平成4年6月築 年間収入/390万円 表面利回/12.58% 総戸数/5戸（バルク） |
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| ■コンサルタントからのコメント このスキームは、同じ区分所有マンションの中で複数の部屋を同時に購入する方式（バルク買い）で、今回は5室の1Rマンションを購入していただきました。川崎という立地は京浜工業地域の中心に当り、単身者の需要も非常に多い地域で、この物件に関しては、常に満室状態の好物件です。 |
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 所在地/神奈川県川崎市多摩区菅北浦 交 通/JR線「稲田堤」駅徒歩7分 土 地/379.74㎡ 建 物/607.85㎡ 構 造/RC造4階建 築 年/平成2年6月築 年間収入/1,800万円 表面利回/9,23% 総戸数/35戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 本物件は元々、学生向け1Rをメインに展開しているサブリース会社が管理運営しているため、賃料とは別に、運営費の一部分を管理会社が負担しています。そのため、空室率及び運営費の部分では、他の物件と違って、オーナー様にとっては非常に好条件の物件になっています。 |
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 所在地/東京都府中市清水が丘一丁目 交 通/京王線「東府中」駅徒歩1分 土 地/200.29㎡ 建 物/654.95㎡ 構 造/SRC造5階建 築 年/平成2年11月築 年間収入/1,800万円 表面利回/10.58% 総戸数/21戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント これは平成18年6月頃に手掛けた物件で、この当時もまだまだ銀行の融資は緩く、自己資金に対してもハイレバな投資が可能でした。物件は、駅の改札を出てすぐ裏手に建つ建物で、間取りは1Fに店舗、2Fから5Fまでが1R20世帯の、オートロック付マンションになっています。店舗のリスクも考慮し万一抜けたとしても、充分回って行く試算になっています。 |
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 所在地/東京都葛飾区細田 交 通/京成線「高砂」駅徒歩15分 土 地/341.75㎡ 建 物/620.51㎡ 構 造/重量鉄骨造3階建 築 年/平成3年12月築 年間収入/1,287万円 表面利回/9,53% 総戸数/11戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント これは、平成17年11月頃に手掛けた物件で、この当時はまだまだ銀行の融資も緩く、自己資金に対してもハイレバな投資が可能でした。物件自体は、川沿いの風光明媚な環境に建つ建物で、間取りは1Rから3LDKまでのファミリータイプを中心とした混在マンションになっています。 |
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 所在地/神奈川県鶴見区潮田町 交 通/JR線「鶴見」駅徒歩12分 土 地/221.35㎡ 建 物/637.04㎡ 構 造/RC造5階建 築 年/平成3年5月築 年間収入/1,320万円 表面利回/9.77% 総戸数/14戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 立地は、鶴見駅と工業地域の中間に当り、工場で働く単身者の需要も非常に 多い地域です。特にこの物件は、1DK・2DK・2LDKの混在物件で、今回は工業地域内にある上場企業の寮として、一括借り上げのテナントが付きました。したがって、空室率を考えず、運営費も共用部分の光熱費はテナント負担になり経費を抑えて計算することができました。 |
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 所在地/神奈川県相模原市陽光台二丁目 交 通/JR線「上溝」駅徒歩14分 土 地/365.02㎡ 建 物/196.00㎡ 構 造/木造2階建 築 年/平成4年10月築 年間収入/618万円 表面利回/11.70% 総戸数/10戸・駐車場10台 |
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| ■コンサルタントからのコメント 木造の中古の場合、融資期間が短くなってしまうため、どうしてもキャッシュフローが取り難くなってしまうのが難点ですが、この物件の場合は、駐車場も含めた賃料収入が見込める分、指標的にも良い条件での運用が可能です。更にこの物件の魅力は、なんといっても土地の資産価値です。出口戦略としてもこの土地の利用価値は高く、将来的には建替えも考慮しています。 |
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 所在地/神奈川県横須賀市汐入四丁目 交 通/京急線線「汐入」駅徒歩7分 土 地/376.62㎡ 建 物/228.12㎡ 構 造/木造2階建 築 年/平成19年12月新築 年間収入/624万円 表面利回/8.97% 総戸数/10戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 本物件は、弊社グループ会社の㈱南青山建築工房が企画・建築した物件です。土地は法地を含め約113坪の敷地に、広めの1R（約23㎡）10室を配置。全戸に約6帖のロフトを設置し、入居者にとって住みやすい間取りを企画しました。また土地が広いため、銀行の評価も高く、当初の自己資金が少なくて済んだことは、オーナー様にとっては非常にハイレバレッジな投資となりました。 |
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 所在地/東京都大田区大森本町 交 通/京急線「平和島」駅徒歩3分 土 地/71.30㎡ 建 物/215.83㎡ 構 造/RC造6階建 築 年/昭和61年6月築 年間収入/982万円 表面利回/8.92% 総戸数/11戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 今では滅多に出ない、23区内の収益物件です。1Fが店舗、2F以上が1R10世帯のタイル貼りマンションで、駅からも近く、単身者には打って付けの立地です。 |
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 所在地/世田谷区南烏山3丁目 交 通/京王線「芦花公園」駅徒歩２分 土 地/164.66㎡ 建 物/191.09㎡ 構 造/木造2階建 築 年/平成31年1月新築 年間収入/888万円 表面利回/6.00% 総戸数/10戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 本件は、オーナー様が横浜市内に所有する物件を売却し、利益を確定した後、増えた自己資金を元手に、資産の組み換えを行った事例です。本件は、学生及び社会人のシングル層に人気の高い、都内世田谷区内の立地でしかも、最寄り駅徒歩２分と云う希少立地に建つアパートです。利回り的には、低目ですが、需要の絶えない都内世田谷区内の物件は、今後のキャピタルゲインの可能性と、賃貸運営の確実性では、長期的にも最も安定運営が望める案件と云えます。 |
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 所在地/横浜市港南区上大岡港南1丁目 交 通/京浜急行線「上大岡」駅徒歩8分 土 地/186.85㎡ 建 物/260.85㎡ 構 造/木造3階建 築 年/平成30年1月新築 年間収入/880万円 表面利回/8.15% 総戸数/12戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 本件も、新築のメリットとして、借入年数が長期に組めた為、ローンコンスタント（K％）が抑えられ、返済部分の負担が軽減されて、その分、自己資金配当率や安全率も高められました。立地も、横浜市の南西部の中心地で、2線が合流するターミナル駅となる為、長期的にも安定運営が望めるような案件と云えます。 |
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 所在地/横浜市磯子区杉田4丁目 交 通/京浜急行線「杉田」駅徒歩４分 ＪＲ根岸線「新杉田」駅徒歩５分 土 地/104.77㎡ 建 物/115.00㎡ 構 造/木造2階建 築 年/平成31年3月新築 年間収入/482万円 表面利回/9.84% 総戸数/6戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 今回は先行して土地を購入し、その後請負契約にて建築を開始するいわゆる分割購入型です。融資の手続きは多くなるものの、メリットとしては、価格が割安になる場合が多く、間取りや設備等その地域の需要に併せたプラン作りも可能となり、その結果、長期的にも安定運営が望めるようになります。又、本件は、他に所有の不動産を共同担保として担保提供が出来た為、自己資金を極力抑えて収益性を高めました。本件も、新築のメリットとして、借入年数が長期に組めた為、ローンコンスタント（K％）が抑えられ、返済部分の負担が軽減されて、その分、安全性も高められました。勿論、立地に関しても、２駅から徒歩５分圏内と、希少性の高い立地で、長期的にも安定運営が望めるような案件と云えます。 |
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 所在地/横浜市鶴見区生麦4丁目 交 通/京浜急行線「上大岡」駅徒歩8分 土 地/101.0㎡ 建 物/133.94㎡ 構 造/木造3階建 築 年/平成31年2月新築 年間収入/468万円 表面利回/7.09% 総戸数/9戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 新築アパートの場合、借入年数が長期に組める為、ローンコンスタント（K％）が抑えられ、返済部分の負担が軽減されて、その分、自己資金に対しての配当が増えて来る。又、今回、融資銀行のスタンスにより、自己資金比率も抑えられた為、配当率も高利回りでの収益が実現した。勿論、立地に関しても、駅から徒歩3分と、希少性の高い立地で、長期的にも安定運営が望めるような案件となりました。 |
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 所在地/横浜市旭区さちが丘 交 通/相鉄線「二俣川」駅徒歩8分 土 地/149.08㎡ 建 物/259.71㎡ 構 造/木造3階建 築 年/平成30年3月新築 年間収入/854万円 表面利回/7.79% 総戸数/12戸 |
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| ■コンサルタントからのコメント 本件も、新築のメリットとして、借入年数が長期に組めた為、ローンコンスタント（K％）が抑えられ、返済部分の負担が軽減されて、その分、自己資金配当率や安全率も高められました。立地は、横浜市の北西部の中心地で、今後東京方面２線への乗り入れが叶う、相鉄線のターミナル駅となる為、長期的にも安定運営が望めるような案件と云えます。 |
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