契約更新時期を待たずに入居中の部屋で賃料アップ交渉を実施、コストをかけずに年間30万円の家賃アップ

【案件内容】
・他社から当社へ管理移管いただいた物件。
・管理を引き継いだ時点で、一部の既存入居者の賃料が周辺相場より低い状態になっていた。
・入居者の入れ替えを待っていては賃料アップに時間がかかるため、更新のタイミングではないものの、既存入居者に対して賃料アップ交渉を行うことになった。


【当社が行った対策】
まず各部屋の契約内容と現在の相場を照らし合わせ、既に相場通りの賃料になっている部屋や、入居直後の部屋、直近で更新を控えている部屋を除いた6部屋を、賃料アップ交渉の対象として選定しました。

賃料アップの交渉額は、入居者の方に納得していただけることを重視し、部屋ごとの契約賃料や間取り、入居年数などを考慮して1部屋ずつ設定しました。

そのうえで、各入居者の方へ書面で通知し、電話やメールでも丁寧にご説明しながら交渉を進めました。

相場との差など賃料改定の理由を資料などを交えてお伝えし、一部の方とは金額を調整しながら、合意に向けて話し合いを重ねていきました。

最終的には入居者の皆様と合意書面を取り交わし、対応を完了しました。


【結果】
交渉の中で一部金額の調整はあったものの、退去者を出すことなく対象とした6部屋すべてで賃料アップに成功しました。

6部屋の賃料アップ額は月額合計25,000円（1部屋あたり平均約4,200円）で、年間では30万円の増収となりました。

賃料をアップする方法には主に再募集時に賃料を上げる方法がありますが、その場合は、退去後の原状回復や広告料などの再募集にかかるコスト、次の入居者が決まるまでの空室期間の家賃損失が発生します。

今回は既存入居者の方にそのままお住まいいただきながら賃料をアップできたため、こうした原状回復や再募集のコストをかけることなく、再募集を行うよりも早く収支を改善することができました。

入居中の方への賃料改定は、伝え方を誤ると退去や関係悪化につながりかねないのですが、当社が窓口となり、相場に基づいた根拠のある金額設定と入居者への説明で合意を得たことで収支改善につなげることができました。

なお入居中の賃料改定には、入居者の方の同意が必要で、必ずしも希望どおりの金額で合意できるとは限りません。

今回は相場との差が明確だったことや入居年数などを踏まえて部屋ごとに無理のない金額を設定できたことに加え、当社からの説明にご理解をいただける入居者の方々であったことなど、上手く条件が重なったケースでした。

当社では、物件毎の状況を確認したうえで、賃料改定を行うべきかどうかも含めてオーナー様にご提案しています。



【物件価格への影響】
賃料の上昇は、物件価格にも反映されます。
今回の賃料アップによる増収分を、表面利回り6％で物件価格に換算すると次のとおりです。

※想定物件価格は「年間賃料の増加額÷表面利回り6％」で算出した概算です。


入居中6部屋の賃料アップで物件価格は約500万円向上する計算になりました。

工事や退去にともなう原状回復・再募集のコストをかけることなく、この資産価値の向上を実現できたことも今回の大きな成果です。

残りの部屋でも、入れ替えや更新のタイミングで相場に合わせた賃料に見直していくことで、収益と資産価値のさらなる向上が期待できます。