入居者退去後の原状回復工事を「コスト」で終わらせないリノベ提案 室内のクオリティを高めて再募集のたびに賃料アップ、物件価値は約764万円上昇

【内容・背景】
・約8年間お住まいだった入居者が退去。
・長期入居と経年劣化により、室内の複数箇所で劣化が見られた。
・特に給排水の配管の劣化が進んでおり、このままでは漏水事故が起きる可能性が高い状態。


【当社が行った対策】
配管の劣化による漏水リスクを取り除くには、ユニットバスの交換が必要な状況でした。
そこで、ただ既存ユニットバスと同じ3点ユニットバス交換を行うのではなく、間取りやその他劣化していた設備も見直して家賃アップを狙うリノベーション工事をオーナー様にご提案しました。

バリューアップ項目としての、3点ユニットバスからシャワーブースタイプへの変更や室内洗濯機置場の新設は、最低限の原状回復工事よりコストがかかりますが、当社独自のPMコンサルティングシートで工事費用・想定賃料・物件価格を事前に試算し、「追加コストをかけてでもバリューアップしたほうが、収益と資産価値の両面でオーナー様のプラスになる」と判断してご提案しました。

工事費用：約330万円


【工事内容】
・既存3点ユニットバス→シャワーブースとトイレを別々に設置
・室内洗濯機置場の新設
・キッチンの交換
・エアコン・給湯器の交換
・クロス、フロアタイルの張替え
・簡易収納の新設
・その他修繕


【結果】
工事によって室内設備および配管を一新し、漏水リスクを解消しました。
また入居者募集では、家具を配置したイメージ写真を作るデジタルステージングを募集図面に取り入れ、空室の状態でも暮らしのイメージが伝わるよう工夫するなど、当社リーシングマネジメントグループと連携した結果、事前の想定賃料95,000円を上回る105,000円で成約しました。
その後、再度退去が発生した際も賃料をさらに引き上げ、115,000円で成約できています。

工事前後の賃料比較
・工事前：80,000円
・リノベ後の想定賃料：95,000円
・リノベ後の1回目の成約賃料：105,000円（工事前より＋25,000円／約31％増）
・リノベ後の2回目の成約賃料：115,000円（工事前より＋35,000円／約44％増）


【物件価格への影響】
今回、大幅な賃料アップを達成したことにより、物件価格もアップしています。

表面利回り5.5％で売却価格を試算すると、以下のとおりです。

※想定物件価格は「年間賃料÷表面利回り5.5％」で算出した概算です。

工事費約330万円に対し、物件価格はおよそ764万円上昇する計算になりました。


もともと漏水対策として避けられなかった工事を、あえて追加でコストを投じてバリューアップを図ることで収益性と資産価値を高めることができた事例です。