「守り」の大規模修繕が「攻め」にも。 建物トラブルリスクを予防しながら、賃料アップと約1,320万円の価値向上を実現

【内容・背景】
・築10年ほどを迎え、外壁や共用部に経年劣化が見られる状態。
・オーナー様は、長期保有を前提に資産価値を維持・向上させていきたい意向。


【当社が行った対策】
建物の状態を確認したうえで、漏水事故などを未然に防ぐ定期メンテナンスとして、大規模修繕をオーナー様にご提案しました。
工事は単なる補修だけではなく、外壁は入居者募集を意識したカラーで再塗装し、共用廊下には劣化に強い長尺シートを新たに張ることで、今後のメンテナンスコストの削減にもつなげています。

工事費用：約450万円


【工事内容】
・外壁の再塗装
・屋上防水工事
・階段鉄部の再塗装
・コーキング打ち直し
・共用廊下の新規長尺シート張り
・共用灯交換


【結果】
工事後、漏水事故などの建物トラブルは発生しておらず、安定した運営が続いています。

さらに工事後、全10室のうち6部屋で入居者の入れ替えがありました。いずれも再募集のたびに賃料を引き上げて成約しており、1部屋あたりの賃料アップ額は平均で約11,000円です。

棟全体の賃料収入の推移
・修繕直後：月額729,000円（1戸あたり72,900円）
・修繕から3年後：月額795,000円（1戸あたり79,500円）
→月額＋66,000円、年間では＋792,000円の賃料収入の増加

「横浜エリアの賃貸市況が良くなっただけでは？」と思われるかもしれませんが、当時の周辺の募集データを築年数別に比べると、次のような差がありました。

・築5年以内のアパート：平均賃料76,200円
・築8～14年のアパート：平均賃料72,800円
※修繕から3年後時点の当社調査データです。


同じエリアでも、築年数によって平均3,400円の賃料差があります。

本物件は築10年以上ながら、1戸あたりの平均賃料が79,500円と築5年以内の平均を上回る水準になっており、大規模修繕による美観の向上と当社独自のリーシング体制によって築浅物件に引けを取らない賃料で成約を実現できております。

【物件価格への影響】
賃料の増加分を物件価格に置き換えると、大規模修繕前後での差は下記の通りより大きく見られます。

※想定物件価格は「年間賃料÷表面利回り6％」で算出した概算です。実際の売却価格を保証するものではありません。

約450万円の修繕費に対し、物件価格は約1,320万円上昇する計算になりました。投資額のおよそ3倍にあたる価値向上です。

さらに、大規模修繕の本来の目的である屋上防水工事や外壁の再塗装を適切なタイミングで行ったことで、漏水などの建物トラブルが起きるリスクも抑えることができました。