サブリースから管理切り替えで成約賃料が最大35％アップ 管理料・空室損を差し引いても手取り約17.5％改善

【ご相談内容】
都内では近年、賃料の上昇が続いています。
一方で、本物件はサブリース契約のもと、オーナー様が受け取る借上賃料は1部屋あたり51,000円で据え置かれていました。
オーナー様からは「周辺では家賃が上がっていると聞くが、自分の物件は変わらない。本当に上げられる余地はあるのか知りたい」とのご相談をいただきました。

【当社が行った対策】
まず周辺の成約事例と募集状況をもとに、各住戸の賃料査定の実施。
その結果、借上賃料と現在の相場の間に明確な差があり、賃料の伸びしろがあることが判明したので、査定結果をオーナー様と伝え、サブリースから当社への管理移管を行っていただくこととなりました。

管理移管の手続きは、サブリース会社への解約の意向のみオーナー様からお伝えいただき、その後の手続きは当社がすべて窓口となって進めたので、オーナー様にご負担やストレスをおかけすることなくスムーズに管理移管を完了しました。

一般的にサブリース契約は解約できないものとイメージがあるかもしれませんが、サブリース会社によって解約が可能かどうかは変わり、本案件については解約することができました。

【結果】
管理移管後に2部屋退去が発生したので周辺相場を分析の上、相場よりも高値の賃料で募集を開始しました。
都内の賃貸市況の良さと当社独自のリーシング体制とかけ合わせることで、いずれも元々の借上賃料を大きく上回る賃料で成約しました。

再募集時の成約賃料

• A号室：借上賃料51,000円 → 成約賃料64,000円（＋13,000円／約25％アップ）

• B号室：借上賃料51,000円 → 成約賃料69,000円（＋18,000円／約35％アップ）

管理移管後は、サブリース契約時には発生していなかった管理料と空室リスクをオーナー様が負担しますのでコストはかかりますが、コスト以上に高値の賃料で成約したことで、管理料や空室損を差し引いても、手取りはサブリース時より年間約17.5万円（約17.5％）増加しています。
※2部屋分の概算です。管理料（7％＋税）、空室損5％、その他の運営費を差し引いて算出しています。
残りの10戸についても、退去・入れ替えのタイミングで同様の賃料アップが図れると見込んでいます。

【物件価格への影響】
賃料の上昇は、毎月の手取りだけでなく、物件価格にも影響します。
表面利回り7％で売却価格を試算すると、2部屋分で次のとおりです。

※想定価格は「年間賃料÷表面利回り7％」で算出した概算です。

2部屋の賃料改善だけで、資産価値は約531万円向上する計算になりました。
残りの住戸でも入れ替えが進めば、物件全体の価値はさらに高まることが期待できます。