トラブル解決事例【タワマン立ち退き】不良入居者問題を解決。資産価値を大幅改善

ご相談の背景
お客様は将来的に実需向けとして高値売却を見据え、本物件をご所有されていました。
しかし、購入時から入居していた賃借人との関係に大きな問題を抱えていました。

主なトラブル
・更新料を支払わない
・法定点検へ協力しない
・オーナーとの話し合いを拒否
・各種連絡にも応じない
・家賃は滞納しないものの、市場賃料より約20％以上安い条件で居住

賃料滞納がないため、法律上は入居者の保護が強く、長年にわたり改善できずにいました。
「このままでは売却もできず、家賃も上げられない。」
そんな状況で当社へご相談いただきました。


当時の状況
入居条件
月額賃料：約40万円
市場相場
約50万円つまり、年間約120万円もの逸失利益が発生している状態でした。


私が行った対策
オーナー様・弁護士と綿密に連携し、これまでの経緯や契約内容を整理。
法的リスクを精査したうえで、交渉から訴訟まで一貫してサポートしました。
訴訟は費用も時間も要するため、勝訴可能性を慎重に判断したうえで実施しております。


解決結果
訴訟の結果
・入居者の退去が実現
・室内を自由に活用できる状態へ
・ 売却・賃貸の両方を選択可能に
・ 再募集時には家賃を約25％アップ
・資産価値も大幅に向上

訴訟関連費用は約250万円かかりましたが、実需向け売却を行った場合には、時価ベースで約5,000万円以上の資産価値改善が見込める結果となりました。

Before / After

項目　　　　　　　　Before　　　After

月額賃料　　　　　　40万円　　　50万円

年間総収入（GPI）　　480万円　　600万円

想定NOI・BTCF　　　276万円　　345万円

CCR　　　　　　　　1.9%　　　　2.4%

資産価値　　　　　　売却困難　　売却・賃貸ともに選択可能

※数値は概算です。


コンサルタントの視点・解説
■今回のポイント
今回のケースでは、「家賃滞納がないから何もできない」と諦めてしまうオーナー様が非常に多いケースでした。
しかし、更新料未払いや法定点検への非協力、契約違反の積み重ね、これまでの交渉経緯などを整理すると、法的対応が可能となるケースもあります。
本件では、単に退去を実現しただけではなく、資産価値そのものを改善できたことが最大の成果でした。
売却・賃貸の選択肢を取り戻し、オーナー様の出口戦略を実現できた好事例です。