【投資事例】自己資金270万円で東京都目黒区に投資！30代オーナー「5棟10室」達成に向けて

所在地

東京都目黒区（東急田園都市線 徒歩圏内）

土地

1DK・約23㎡

構造

RC造・新耐震基準（1980年代前半築）

物件購入価格

1,630万円

融資条件

金利2.600%、期間23年

BTCF（税引前キャッシュフロー）

△ 175,618円

表面利回

6.26%

総投資額

1,760万4,000円（物件価格1,630万円 ＋ 購入諸費用130万4,000円）

空室損益等（5%想定）

△ 51,000円

【コンサルタントの視点・解説】
上場企業にお勤めで、株式と不動産を中心に資産形成を実践されている30代の投資家様による追加購入事例です。目標である「30代での5棟10室（事業的規模）」の達成を見据え、自己資金の持ち出しを270万円台に抑えた融資（LTV約91.4%）を引き出せたことが、本案件の大きな鍵となりました。

キャッシュフローツリーをご覧いただくと、単年BTCF（税引前手残り）は約17.5万円のマイナスとなっています。一見すると「持ち出し」に見えますが、本質は違います。

ADS（ローン年間返済額：約86万円）のうち、初年度でも約48万円は「元本の返済」に充てられています。つまり、手残りのマイナス分を差し引いても、入居者様からいただいた家賃でローン残債が減ることで、実質的に年間約30万円の「純資産の増加」が確実に行われている構造です。

日々値動きのある株式投資で積極的にリターンを狙われている投資家だからこそ、不動産投資に対しては「他人の資本（銀行融資）と他人の財布（家賃）を使って、手堅くご自身の純資産を積み上げる」という、原理原則を深く理解し、体現されています。

また、物件選定においても、単身者需要が途絶えない目黒区アドレスの1DK（23㎡）である点が高評価でした。

通常のワンルームよりもゆとりがあるため競合と差別化しやすく、将来の資産の組み換えや売却（出口）も非常に描きやすい、投資案件となりました。