CF流 王道の不動産投資理論

物件価格：1,400万円に対し、自己資金：350万円の残りをローン：1,050万円で購入。区分マンションは自動車一台分くらいの貯金から始められることも魅力です。
毎年の「手元の利益（キャッシュフロー）」は年間家賃収入： 約78万円（月6.5万円）から経費・ローン返済： 約71万円を差し引き、 年間 約7万円です。

「えっ、年間7万円だけ？」と思うかもしれません。しかし、ここにこの物件を選択する理由があります。

新築物件は年々家賃が下がりますが、築40〜50年の物件はすでに家賃が底を打っていると考えることができ、賃料下落率：0%。15年後も家賃が変わらない可能性が想定できます。そして、少額といえどキャッシュフローを積み立てておくことで、およそ4年に一度程度起きる入退去の際のリフォーム費用：約30万円を賄うことができ、持ち出しでの出費をせずに運用することができます。

350万円からスタートしたあなたの資産は、15年後に684万円（約1.95倍）になりました。

さらに、築古物件は、壁紙を少し変える、設備を新しくするといったリノベーションだけで、家賃を1万円以上アップさせることも可能です。もし家賃が上がれば、収益還元法という計算上、物件の売却価格も跳ね上がり、利益はさらに増えることもあります。
そして、1,000万円台の物件は買い手が非常に多いため、「来月現金が必要になった」という時でも、すぐに売却して現金化できる安心感もあります。またこのまま保有し続けてローンを完済すれば、年間のローン返済額約50万円の返済がなくなるため、毎月5万円前後の収入源にもなります。このような不動産を複数戸所有することにより、安定的な収入構造を構築することも可能です。

まずは区分マンションからスタートして、コツコツ資産を積み上げ、いずれアパート一棟へステップアップしていくというのが、多くの成功している投資家のたどる道でもあります。