『売主想定超え』土地選びから設計まで、妥協なき資産価値の創造【物件名】西小岩 ○〇

所在地

東京都江戸川区西小岩3丁目

土地

110.41㎡

構造

木造3階建

年間収入

9,036,000円

総戸数

9世帯

価格

15,060万円

交通

総武線：小岩駅10分

建物

193.89㎡

築年

2026年3月中旬予定

表面利回

6％（売主想定）

諸経費

約1,172万円※広告料も1か月分込み想定

★シミュレーション①★　（売主想定）
【売主様想定賃料】　9,036,000円
【購入時キャップレート】4.84％
【FCR】4.49％
【CCR】6.89％
【DCR】1.26倍

★シミュレーション②★
【PM募集想定賃料】　8,460,000円
【購入時キャップレート】4.61％
【FCR】4.27％
【CCR】5.30％
【DCR】1.20倍

★シミュレーション③★実勢成約賃料★
【実勢成約賃料】　9,324,000円　表面6.19％
【購入時キャップレート】4.99％
【FCR】4.62％
【CCR】7.96％
【DCR】1.29倍
※お引き渡し時満室：礼金１～2か月取得＋AD無しで満室お引き渡し
※上記シミュレーションはすべて空室率5％想定でストレスをかけております。
★ご融資内容★
O銀行（資料記載より）
【借入金】14,060万円
【ＬＴＶ】93.36％
【金　利】2.225％
【返済期間】35年
【返済方式】元利均等返済

■コンサルタントからのコメント

「土地の仕込みから見据えた、妥協なき資産価値の創造」
本物件は、私自身が土地の仕入れ段階から企画に携わった、非常に思い入れの強いプロジェクトです。不動産投資をスタートされるお客様に対し、単なる「収益物件」としてではなく、「長期にわたって誇れる資産」をご提案したいという想いでコンサルティングを行いました。

1. 初心者の方でも安心できる「再現性のある出口」
新築アパート投資において最も重要なのは、将来の出口戦略です。総武線「小岩」駅徒歩10分という好立地を活かし、単身者のニーズを徹底的に分析。周辺相場に埋もれない意匠性と設備スペックを盛り込むことで、将来の売却時にも高い流動性を維持できる「手堅さ」を軸に提案いたしました。

2. 想定を上回る「賃料設定」と「収益性」の実現
本物件の最大の成果は、竣工前のリーシングにおいて、売主側の当初想定を約0.2％近く上回る利回りで入居募集を開始できた点です。しかも礼金1～2か月取得＋AD無し（広告料０）で全部屋お引渡し前に申込にてお引き渡しが完了。これは、単に相場をなぞるのではなく、土地の形状を最大限にいかした間取り設計と、入居者目線のバリューアップを企画段階から組み込んだ「仕込みの精度」、そして当社GのPM会社である、シー・エフ・ビルマネジメントとの連携が証明された結果だと自負しております。

3. 財務レバレッジを活かした安定運用
融資面では、LTV 93.36％、期間35年という有利な条件（O銀行）を引き出し、自己資金を抑えつつもCCR 7.96％（実勢成約ベース）という高い効率性を確保。空室率5％を見込んだストレス後のシミュレーションでもDCR 1.29を維持しており、初めての投資でも夜ぐっすり眠れる安定したキャッシュフロー構造を構築いたしました。