株式から不動産へ。自己資金を厚めに入れた"守り重視"の初めての不動産投資

【コンサルタントからコメント】
株式投資を中心に資産運用をされてきたお客様による、初めての不動産投資のご相談から成約に至った事例です。今回は「株式から不動産への資産組み替え」という位置づけで、金融資産に偏っていたポートフォリオに実物資産を組み込み、安定的なインカムを生む資産を持つことを目的とした投資となりました。

物件選定にあたっては、初めての不動産投資ということもあり、お客様ご自身に土地勘のあるエリアを中心にご提案いたしました。数物件をご検討いただく中で、実際に現地へ足を運んでいただき、周辺の雰囲気や生活環境を直接ご確認いただいたうえで、「このエリアなら安心して長期保有できる」というご納得のもと、今回の物件のご購入に至りました。初めての不動産投資においては、収益性の数字だけでなく、こうした「土地勘」や「肌感覚での安心感」が意思決定の大きな後押しになるケースが多く、今回はまさにその好例と言えます。

今回の資金計画においてご属性を考えると自己資金を抑えた購入も可能でしたが、あえて自己資金を多めに投下する形での資金計画を選択されました。その結果として表れているのが、負債支払いの安全率（DCR）1.35という数字です。これは営業純利益（NOI）が年間負債支払い（ADS）の1.35倍あることを示しており、賃料収入に多少の変動があっても、返済に窮する可能性が低い、余裕のある収支構造になっていることを意味します。そのため安定的なインカムゲインを得られる設計となっています。

初めて不動産投資に取り組まれるお客様にとって、レバレッジを効かせて自己資金効率を最大化することだけが正解ではありません。今回のように、あえて自己資金を厚めに投下することで、

• 月々のキャッシュフローに十分な余裕を持たせ、精神的な安心感を得られること

• 空室や金利上昇などの不測の事態が生じても、耐えられる財務体質を最初から構築できること

といったメリットが得られます。

初回の投資だからこそ、まずは「安全に、確実に、成功体験を積む」という選択をされたことは、今後さらに投資規模を拡大していくうえでの、非常に堅実な第一歩になったと言えます。