自己資金1000万円台で新宿区、一棟AP投資！共同担保を活用したベテランオーナーの資産形成

【コンサルタントからコメント】
複数物件を保有されているオーナー様による、自己資金を極力温存しながら進めた都心一棟APの追加取得事例です。今回は自己資金1,180万円に対し、融資額は13,300万円と高いレバレッジを効かせた形での取引となりましたが、その背景には「手元資金は次の一手を打つための待機資金として残しておきたい」というご意向があり、既存保有物件を共同担保に供することで、自己資金の投下を最小限に抑える資金計画としております。

資金計画をご覧いただくと、現況の年間手取り額（CF）はマイナス67.6万円、自己資金配当率（CCR）もマイナス5.71%と、単年のキャッシュフローだけを見れば厳しい数字が並びます。負債支払いの安全率（DCR）も0.86と1.0を下回っており、営業純利益（NOI588.1万円）だけでは年間負債支払い（ADS655.7万円）を賄いきれない構造です。

しかし、これは今回のオーナー様のポートフォリオ全体で見るべき数字です。他の保有物件からは安定したプラスのキャッシュフローが生まれており、ポートフォリオ全体で見れば十分にバランスが取れています。むしろ本物件については、単体の年間収支ではなく「資産形成としての実力」で評価すべき物件であり、順収益率（FCR）は4.06%を確保できています。ADS の中には元本返済部分が含まれており、これは負債の減少＝純資産の増加を意味します。表面上のキャッシュフローがマイナスであっても、バランスシート上は着実に純資産が積み上がっていく構造になっている点が重要です。

そして本物件最大の魅力は、購入時点で織り込んでいた賃料ギャップがすでに現実の成果として表れ始めている点です。取得時の戸当たり賃料は約6.7万円でしたが、周辺相場は8万円を超える水準にあり、引渡し後すでに3室の入れ替わりが発生し、いずれも月額1万円以上の賃料アップを実現しています。これは「将来の値上がり期待」ではなく、すでに実績として積み上がっているアップサイドであり、今後さらに入れ替えが進むごとに実質利回り・NOIともに改善していくことが見込まれます。

加えて、本物件は立地柄ほぼ土地値に近い価格での取引となっており、地価上昇エリアに所在することから、建物の経年劣化による資産価値の目減りリスクが極めて限定的です。将来的には相続対策としての活用や、建替えによる収益力の再構築というオプションも十分に描ける物件であり、単なる収益不動産としてだけでなく、長期的な資産承継・資産組み替えの受け皿としても機能しうる点も評価いただきたいポイントです。

規模拡大フェーズにあるオーナー様にとって、単体のキャッシュフローが多少マイナスであっても、①賃料ギャップの是正がすでに実績として進行していること、②土地値に近い取得価格でダウンサイドが限定的であること、③自己資金を温存しながら共同担保でレバレッジを効かせられたこと、④ポートフォリオ全体で見れば収支バランスが取れていること——これらを総合すれば、本件は「守りながら攻める」理想的な追加取得になったと言えます。