資金組換えと相続対策を見据えた１棟アパート投資
不動産投資（AM）・相続
背景/目的
- 背景
- ７０代 賃貸業
- 目的
- 相続税対策、エリア分散
- 所在地
- 東京都大田区
- 土地
- 公簿面積１１８．51㎡（約35.85坪）
- 構造
- 木造3階建
- 年間収入
- １０２７２００円
- 総戸数
- １１戸
- 交通
- 京急本線 京急蒲田駅徒歩9分 京急空港線 糀谷駅徒歩8分
- 建物
- 延床面積181.41㎡
- 築年
- 令和6年
- 表面利回
- ５．２５％
Data
- 自己資金（EQ）
- ３１６０万円
- 融資額（LB）
- １７６００万円
- 潜在総収入（GPI）
- １０２７万円
- 実行総収入（EGI）
- ９７５万円
- 運営費（Opex）
- １４６万円
- 営業純利益（NOI）
- ８２９万円
- 年間負債支払（ADS）
- ６７９万円
- 手取金額（CF）
- １５０万円
- 純収益率（FCR）
- ４．０％
- 自己資金配当率（CCR）
- ４．７６％
- 負債支払の安全率（DCR）
- １．２２倍
■コンサルタントからのコメント（選定理由。ファイナンスの工夫、リスクヘッジ）
・地元（地方）で不動産を複数所有のお客様に首都圏でご購入いただきました。
相続対策の為に、資産価値の高い首都圏で、ご検討いただいておりました。
当該物件は２棟目になりますが、お客様の希望されていたエリアの一つで当該物件は２駅が徒歩１０分未満、更に土地も整形地の角地だったことが、販売価格が表面利回り５．２％でもご興味をもっていただけた物件でした。
建築完成引渡し後は売主想定の賃料を上回り表面利回り５．６％以上を実現できました。
更にファイナンスにおいても当初予定していた融資額は物件価格の８９％でしたが、
１００％以上の融資が可能になりました。自己資金の支出を圧縮できた事により
追加の不動産投資への資金にご利用いただく事が出来ました。
今年の秋前には別の希望エリアで追加物件の引渡しが行われるお手伝いをさせて頂きました。
濵田 恭行
株式会社シー・エフ・ネッツ
名古屋支社 アセットマネジメント事業部 名古屋チームリーダー
賃貸仲介会社で従事し、 2007年にCFネッツ入社。 PM事業部で賃貸管理のノウハウを学ぶ。 現在、名古屋支社アセットマネジメント事業部所属。 一流不動産コンサルタントへ途上中。