不動産コンサルタント始末記

第14話　先生のレポート　

　「とりあえず、予算が出ました。」倉橋は、本件、医療テナントビルの事業ミーティングに参加した２社を呼んで話をした。「なかなか難しい場所での事業ですから、建築コストも抑えるように努力しなければなりません。」うんうんと頷くそのうちの１社は、相続税申告時に不動産鑑定評価の作成に協力してもらった日研土木の土木部長、嵯峨野であった。「総予算は、外構工事代金も含めて２億２０００万円です。これ以上の建築費では本件事業が成立しません。とりあえず持ち帰って頂き、検討してください。」
　「いやぁ、厳しいですね。」倉橋の要求に、多少戸惑いながら嵯峨野が言った。「うちの場合、土木工事で圧縮できるから他社さんよりは有利だと思いますが、１０％以上圧縮するのは厳しいかもしれません。大体、先生の所に見積もりを持ってきた時点で、かなり利益は圧縮してますからね。」
　「しかし本件の場合、事業収支から考えれば、これ以上、予算を捻出することができないんですよね。」倉橋は、小林の所に提出するよう、既に建築プランニングのレポートを書き上げていた。倉橋のレポートの特徴は、すべて数字で表されているところにある。また建築プランニングについても、不動産投資レポートと同様にバランスシートが組まれ、収支計画と損益計算書、貸借対照表や減価償却表などまで一目で分かるようになっている。また、目論見書には、投資効率を計る指標もついており、安全率なども一目でわかる。さらに、クライアントが年よりも多いことから手取り金額まで計算して添付されている。「ね、２億２０００万円以下でないと厳しいでしょ。」一通り、レポートの説明をして倉橋は言った。
　「私ら建築屋にはよく理解できませんが、先生がそうおっしゃるなら、きっと、そうなんでしょう。」専門的数値をざっくり説明を受けた嵯峨野が、観念したように言った。「ただ、分かっていることは、先生は２億２０００万円以上は決して出さないってことですよね。」
　「そのとおり。」倉橋がそういうと、２人は笑いながら事務所を出て行った。「え、こんなことって、できるんですか。」その夜、倉橋は小林家の全員を集めて本件事業の実現性と収支計画をレポートに基づいて説明し、その際、長男和男は驚いた様子で倉橋に言った。「２億５０００万円も借金して、毎月１４０万円以上も残るんですか。」
　「そういう計算になります。」倉橋は、冷静に言った。「２億５０００万円を２５年返済で２％で借りれば毎月約１１０万円、それに 固定資産税１４０万円を１２ヶ月で割ると１１万７０００円、受水槽清掃費、エレベーターメンテナンスが年間９０万円とすると１ヶ月７万５０００円、合計約１３０万円です。賃料が２７０万円とすれば、おのずとその金額になります。」
　「先生、ちょっと質問してよろしいでしょうか。」母であり当事者であるトメが、倉橋に言った。「こんな良い話で、失敗するとしたらどんなときでしょうか。」
　「まず、金利の上昇を考えとかなければなりませんが、６％になっても返済は５０万円程度上がるだけですから、まず大丈夫でしょう。また、今回は医療テナントが入居しますから長期的な運用が可能ですが、万一のときの為に、２階、３階にはガスや給排水のインフラを整えておきますから、住居に変更することは可能です。」その他、倉橋は詳細なリスク回避の説明を行った。
　「どうする。」和男は、多少、戸惑いながら母トメに言った。「やるとすれば、俺、連帯保証人になるんだよな。」
　「亡くなった主人の夢だったんですから、先生、本当に大丈夫なのなら、この話、進めてください。」２億５０００万円の連帯保証人に和男は少々動揺していたが、母トメは勇気を出して言った。
　「お兄ちゃんがだめなら、先生、私が保証人になります。」少し勝気の次女が言った。「だって、お母さんがなくなったら、この建物、私のものになるんでしょ。」
　「おまえは、こんなときに冗談言うんじゃない。」和男は、小心を咎められたように感情的に言った。「母さんが良いっていうなら、反対はしない。先生、この話、先生にお任せしますから、何とか良いようにしてください。」
　「分かりました。」倉橋は、本件事業のスタートの依頼を受けた。「ところで私共の費用ですか、本来であれば建築費の３％を建築コンサルティングフィーとして頂くことになりますが、今回は特殊な建物ですから建築会社からコンサルフィーを頂きますので、小林さんからは１％だけ頂きます。」小林家の一同が納得していた。「その後、竣工してテナントが入居した後、マネジメントフィーとして毎月賃料の５％を頂きます。よろしいでしょうか。」
　「もちろんです。よろしくお願いします。」
　かくして複合医療テナントの第１号が、無医村に誕生することになったのである。

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