前回のレポートで、昨年の建設投資は、たったの４１兆円であり、バブル経済最盛期の約半分、大手ゼネコン１０社の有利子負債は４００億円の増加、今回の政権交代によって、公共事業は１７％も下落する、ということを書いた。これは、建設業界の受注量が、バブル経済最盛期の半分であり、さらに公共事業に限っては、さらに１７％も減少する、ということである。従って、事業的規模が縮小する以上、受注量等も縮小するから、建設業の人員も減少せざるをえない。

更に昨年、金融機関においては、３大メガバンクの自己資本比率が低下し、みずほ（２．０%）、三井住友（３．５%）、三菱東京ＵＦＪ銀行（４．９%）と、国際ＢＩＳ規制である８％を大きく下回り、慌てて増資を行ったわけだが、今回の日本航空破綻による不良債権は、裾野も含めて確実に増加するし、一昨年の上場企業３３社倒産の後処理、その下請け企業などへの貸付の不良債権化による後処理が終わらないまま、昨年も上場企業は２０社が倒産に追いやられ、今年も、その後処理に追われることになるから、しばらく厳しい状況にならざるを得ない。また建設、不動産に対する融資の偏りが激しく、各行、是正するように指導されているから、ますます建設、不動産に対する融資は厳しくなる。併せて、モルガンスタンレーなどの外資系投資金融会社が日本から撤退。ご承知の通りリーマンブラザースは破綻してしまったりと、米国系金融機関の日本に対する姿勢や環境はがらっと変わってしまっているから、今後ファンドの資金、つまりノンリコースローンのリファイナンス（ローンの組み換え、あるいは継続）の期日が到達するたびに脆弱なファンドはデフォルトが起きてしまう可能性も高い。

現在、私自身、加盟店の訪問や講演などで日本中を飛び回っているが、ファンド物件の入居者獲得ダンピング合戦による影響は多く、一般の賃貸経営は厳しさを増している。これは、ファンド物件の場合、賃料自体が下げられないという理由から、いわゆる広告料を出して賃料を高値にしようという作戦が繰り広げられている。札幌では、広告料と称して賃料の４ヶ月分、オーナーが負担させられたり、大阪でも、最近は、賃料の３ヶ月分が当たり前のように負担させられている。これらはファンド物件の運営会社などが苦肉の策で始めたものが習慣化されてきているものである。確かに、現状の賃貸の仲介会社は苦境に立たされているから、かような取引に流されても仕方がないのかもしれないが、所有オーナーにとっては悪習であると言わざるを得ない。当社のように管理料率でカバーできている場合は良いが、最近、首都圏でも、この動きは活発化しつつあり、オーナーの賃貸経営は更に厳しい環境にならざるを得ないのである。

建設、不動産が大不況に突入し、今後の傾向としては、自動車産業、電化製品、百貨店、スーパーも、さらに厳しい生き残りをかけた経済環境に突入する訳で、結論から申し上げると、すべてにおいて、不動産投資市場の首都圏集中は避けられない。

また、今後、日本の人口においては、概ね半分に向かって減少するわけで、その中で、商業、オフィス、住居の融合地、そしてアクセス、インフラの整備が整った地域の価値が増大することになる。
　かような不動産投資事情の将来を見据えて、首都圏における変化。

まず首都圏のインフラで注目すべきは、羽田空港再国際化である。
　既にご承知のとおり、羽田空港第４滑走路が完成し、稼動すると年間約３０万回の発着回数が約４０万回に増便でき、これに伴って再国際化が進むと、実は２０００キロ圏内都市以外にも就航することにならざるを得ない。羽田空港で週に２８０便の国際線を就航した場合、実は３兆１千億円の経済効果が見込まれることになり、それに伴って誘発就業者は約１８万人と推定されているのである。

次に、私鉄、ＪＲの鉄道の動きである。
既に横浜のみなとみらい地区に沿って走る「みなとみらい線」は、元町中華街駅から渋谷まで直通で繋がっている。これは東急東横線とのジョイントで実現しているわけだが「相模鉄道線」の西谷駅からＪＲ貨物羽沢駅間が平成２７年に繋がり、その羽沢駅から東急東横線の日吉駅までは平成３１年に繋がる予定である。

また東京湾においては「水上交通構想」が進行中である。既に就航しているシーバスは、横浜駅、みなとみらい、山下公園と既に運行しているが、将来的に「羽田空港」から直通も視野に入れている。さらに、みなとみらい地区に隣接する「大黒埠頭」には日本国内最大級の物流センター構想があり、旧アジア石油の製油所跡地も含めた巨大な敷地には港湾と陸運の日本最大級の拠点を構築するというものである。これにより陸、海、空と、インフラの整備が完了してしまえば、成田空港の存在感は薄れることになる。併せて直近では、平成１９年に汐留地区の再開発が終わり、ビジネス、商業、居住の複合都市機能が構築され、日本橋界隈も再開発が進んでいる。

結局の所、景気上昇期にもメリットが生じ、逆に景気悪化の場合でも、大きな損傷もなく、むしろ市場が活性化し続けてしまうエリア。
それは山手線に接続３０分程度以内、もしくは「羽田空港」を中心とした東京湾に比較的近いエリアについては今後も発展を続けるだろう。
　時代は繰り返され、歴史は変わるのである。