毎年、この時期、ＩＲＥＭ−ＪＡＰＡＮ主催のツアーで、ＩＲＥＭ国際会議に出席する。日本で始めて、私が公式受験によって取得した国際ライセンスであるＣＰＭ(Certified Property Manager)の普及の為、 ＩＲＥＭ−ＪＡＰＡＮを設立し、２００２年に会長になったのをきっかけに、国際交流目的で参加を続けている。
タンパ (Tampa) はアメリカ合衆国フロリダ州西海岸、タンパベイの奥部に位置するリゾート都市。マイアミに継ぐ伝統的なリゾート地ということだが、私自身は知らず、多くの海外出張に行ってはいるが今回が始めての出張である。
しかし、今回のタンパ出張は厳しかった。なんと、乗り継ぎのヒューストンは記録的な暴風雨の為、飛行機がなかなか飛ばず、ヒューストンの出発予定は午後４時頃の予定が、６時半に変更になり、更に８時半ごろに変更になるとのアナウンスを信じ、空港内のフードコートで中華料理とビールを飲もうとしたら、急遽、６時４０分に別のゲートから出発するとのことで、ほとんど料理には手をつけず、慌てて新たなゲートまでダッシュで移動したにも拘らず、結局、７時頃から飛行機には搭乗したものの、なかなか離陸することなく、９時半頃に飛ばない結論になり、タンパ行きの乗客全部が飛行機を下ろされてしまった。
今回、コンチネンタル航空を利用したのであるが、かなり対応には驚かされた。 飛行機が飛ばない最終的な理由が「搭乗スタッフが帰ってしまった為」だというのだ。
その後、搭乗チケットの変更の為、２人しか対応しない変更カウンターに長蛇の列で３時間以上待たされ、挙句の果てに２日後の搭乗だというので、これにはさすがに呆れて、無理やり翌日の便に入れてもらったのであるが、それも５人中、３人分だけ。航空チケット手配をお願いしたＪＴＢには何度か連絡を取り、全員、移動ができるように交渉してもらい、一晩、空港で宿泊して、朝方の臨時便でようやくタンパにたどり着いた次第だ。
さらに、悪いことは続くものである。
タンパに着くと、この飛行機の遅延により、連絡をしておいたにも拘らず、ホテルは自動キャンセルになってしまい、しかたなく１日だけ郊外のマリオットに宿泊する羽目になった。
ま、めったに味わえない体験させられたという意味では印象に残ってよい旅の思い出ではあるが、翌日からのハードスケジュールに少々疲れを感じたものとなった。


さて、今回はプロパティツアーで３箇所の賃貸住宅とファンドで運営する工場＆倉庫のＰＭを見に行ってきた。
賃貸住宅は、低所得者層向けの賃貸住宅から高級賃貸まで、さまざまだが、どれも現在発展途上中で建築が進んでいる最中だ。私の印象では、まだまだインフラは整備されていない。現状では街のあちらこちらで建築ラッシュが進んでおり、まだまだ拡大するようだが、ハリケーンの多いこの街で、果たして、これだけの建物に入居する人が確保できるのかは疑問だ。ご承知のとおりアメリカは、移民政策によって人口は増え続け、現在、３億人を越えたが、結局、低所得者層の増大で、財政は日本の比ではないほど大赤字である。
今回、訪問した低所得者住宅は、企業の献金と国の補助金で建築され、そこに住む人たちは年収の３０％だけ支払えばよく、運営費の殆どは補助金で賄われている。この住宅に住むには、ある一定の収入を超えると退去しなければならないから入居者は食べられる範囲で所得を増やすようなことはしない。実際、訪問したときも、昼間だというのにテラスで寛ぐ夫婦は多く、年齢的には、３０代位の働き盛りの人たちだ。この住宅は、現在、増築中だが、入居者は順番待ちの状態だそうだ。いや、信じがたい住宅政策で、これでは造れば造るほど、国民や企業の税金は吸い取られる一方ではないかと心配せざるを得ない。
現状のバブルが崩壊したあとのアメリカ経済で、果たして、かような高コスト体質を吸収できる体力があるのだろうか。
また、工業系の賃貸物件では、巨大な敷地に工場＋オフィスの建物を建築して貸している物件を視察してきた。
タンパベイ（湾）に隣接し、海運が便利な為、加工工場や倉庫などが多く、このような建物のニーズは高いらしい。この投資資金の資金調達はリートで調達し、日本の投資家も参加しているようだが、ちょっと怖い気がした。稼働率は９５％を超えているということだが工場のニーズは特殊で狭い。５年契約で賃貸するそうだが、一度出た部分を埋めるのは大変だ。タンパでは、レジデンシャルのキャップレートは概ね６％から７％で、この工業系の場合７．５％程度らしいのであるが、リスクを考えると、ちょっと難しい気がする。また、資金調達の金利は６％だというのだから、どう考えてもレバレッジは見込めず、キャピタルゲインだけがたよりだ。毎年、１５％を越える不動産の値上がりが見込めるということだが、かなり危険な水位に達してきている気がしてならない。