収益不動産を維持するためのＯＰＥｘ（運営費）は、その建物構造種別によって変わってくる事をお話しました。収益不動産の建物構造種別とは、「１）区分所有ワンルーム」「２）木造・軽量鉄骨アパート」「３）重量鉄骨マンション」「４）鉄筋コンクリートマンション（エレベータ無し）」「５）鉄筋コンクリートマンション（エレベータ有り）」と、概ねこのように分けられます。（※商業系収益不動産を除く）
今日も「ＯＰＥｘ」についてのワンポイント解説です！
そして種別ごとのおおまかな目安は・・・
１．約25％（区分所有ワンルーム）
２．約13％（木造・軽量鉄骨アパート）
３．約15％（重量鉄骨マンション）
４．約18％（鉄筋コンクリートマンション（エレベータ無し））
５．約20％（鉄筋コンクリートマンション（エレベータ有り））
※補足※
・いずれもＧＰＩに対する概算比率（％）です。
・物件の個別的条件によっては大きく変動します。
・投資分析をする上での参考値程度に考えて下さい。
でしたね！ 今日のお話はそれぞれのＯＰＥｘ内訳についてです！
収益不動産の建物構造別ＯＰＥｘ内訳
＜全構造種別共通のＯＰＥｘ＞
・固定資産税、都市計画税
・賃貸管理手数料（賃貸管理をプロに任せる場合）
＜(1)のみ必要なＯＰＥｘ＞
・管理費・修繕積立金（マンション管理組合に対して支払うもの）
＜(2)～(5)に必要なＯＰＥｘ＞
・建物共用部分清掃費
・建物共用部分電気代、水道代
・消防設備法定点検費用
＜(3)～(5)に必要なＯＰＥｘ＞
・水道設備法定点検費用
・電気設備法定点検費用
＜(5)のみに必要なＯＰＥｘ＞
・エレベーター保守点検費用
概ねこのようなＯＰＥｘが挙げられます。これらの一つ一つを合計してＯＰＥｘの総額を出し、それを対ＧＰＩで計算すると、概ね上記のような比率になります。
収益不動産購入を検討する際重要なのは、これらのＯＰＥｘ（運営費）をＥＧＩ（実効総収入）から引き算して、ようやくその収益不動産が生み出してくれる手取りの家賃収入概算が出て来るという事です！
上記（１）～（５）の順番で、収益不動産の規模が大きくなっていくイメージです。（１）はマンション一部屋、
（２）は６～１０室のアパート
（３・４）は１０～２０室のマンション
（５）はそれ以上か、部屋数は同じでも階数の高いマンション、というイメージです。
区分所有ワンルームのＯＰＥｘが一番比率が高い理由ですが、これは計算すればすぐに解ります。例えば・・・
・家賃収入：￥65,000円
・管理費：￥6,000円
・積立金：￥3,000円
・固都税：￥3,000円（一ヶ月当たり）
・管理代行：￥4,200円
★（￥16,200円）÷（￥65,000円）×（100）＝２４．９２％
となりますね！
これは収益不動産の規模が最小単位（一部屋）なので、家賃収入に対するＯＰＥｘが相対的に大きくなってしまうからなんですね！ この部分の計算が甘いと収益ワンルームマンションの投資で大失敗をしてしまう可能性が高くなります！
次回は先の話を致しますね！
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