本日は「不動産投資基礎の「基礎」セミナー（収益不動産で作る・自分年金構築セミナー）」を開催致します。受講者の皆様、どうぞよろしくお願いします。こちらの記事は、受講者の方々のためにセミナー内容の予習と復習が出来るようにまとめましたが、今回ご都合で受講出来なかった方々、今後受講を検討されていらっしゃる方々にもお役に立てる内容にしています。是非、お気軽にご覧になって下さい。
こちらは最近流行りのソーシャルラーニング方式を採り入れていますので、セミナーご参加予定の方も、今回は都合で参加は出来ないが、今後機会があれば参加してみたい！という方も、この場を通じて学びを深め、思った事をコメントし、又、他の方のコメントに新たな気付きを得て頂ければ幸いです。
始めに、この講座の元になっている教えは、不動産投資の先進国アメリカの不動産管理協会IREM(Institute of Raal Estate Management）が発行する国際ライセンスＣＰＭ（米国公認不動産経営管理士＝Certified Property Manager)を取得する際に学ぶ内容となっています。
私はこのＣＰＭ（米国公認不動産経営管理士）ライセンスを2008年5月に取得させて頂きましたので、そこで学んだ数々の教えを、一般の方にも解りやすく噛み砕いて、このような形でご紹介させて頂いております。
（基礎編）「キャッシュフローツリーマスター講座」
不動産投資判断の物差し「キャッシュフローツリー」はこれだ！
１．ＧＰＩ（潜在総収入）（解説記事：第1話はこちら）
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２．空室損・未回収損 （解説記事：第2話～4話はこちら）
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３．ＥＧＩ（実効総収入）（解説記事：第5話はこちら）
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４．ＯＰＥｘ（運営費） （解説記事：第6話～7話はこちら）
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５．ＮＯＩ（純営業収益）（解説記事：第8話～9話はこちら）
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６．ローン返済（有れば）（解説記事：第10話はこちら）
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７．キャッシュフロー（ここが「＋」でなければその物件は買うべきではない！）
ＣＰＭライセンスは、多国籍国家で白黒がはっきりしている国民性の中で生まれたライセンスですから、不動産投資の白黒についても数字での説明が求められます。
日本人に有りがちな「営業マンが誠実そうで熱心に勧めてくれたから！」とか「強く勧められて断りきれなくて！」などの動機による不動産投資は有り得ません。投資をするか？しないか？は、全て数字での判断になります。その判断の肝になるのが、このキャッシュフローツリーでの計算になります。
逆に言えば、これさえマスターして頂ければ、不動産投資の可否については、あなたご自身でも判断する事が可能となります。
慣れるまでは、１～７の手順で計算をするのはちょっと大変かもしれませんが、エクセルなどを活用して計算シートを作ってしまえば、後は数字を代入するだけで簡単に白黒判定が出来るようになりますので、不動産投資にご興味有る方は、是非、このハードルをクリアして頂ければ！と願っています。
（応用編）「キャッシュフローツリー応用講座」
初めて見ると難解に感じる「不動産投資指標」の肝はこれだ！
「基礎編」を十分に理解出来たらこちらの「応用編」に進んで下さい！
応用講座のハイライトは、何と言っても基礎編でお話したこちらの不等式に尽きます！
Ｋ％ ＜ ＦＣＲ ＜ ＣＣＲ
●「Ｋ％」とは、借入資金の調達コストを表す指標！（解説記事は第7話～第9話）
●「ＦＣＲ」とは、収益不動産の稼ぐ力を表す指標！（解説記事は第4話）
●「ＣＣＲ」とは、自己資金の効率性を表す指標！（解説記事は第5話～第6話）
です。そして、もう一つ大切な指標として・・・
●「ＤＣＲ」とは、借入安全性を表す測る指標！（解説記事は第1話～第3話）
を理解して下さい。これらの各指標を手がかりに、収益不動産への投資計画をどのように進めていくのか？を考えるのが、購入者ご自身の投資判断となります。
（３）★効率性重視★（＜ＣＣＲ＞自己資金の効率性を高めたい）
↑
↓
（２）★安全性重視★（＜ＤＣＲ＞ローン借入の安全性を高めたい）
↑
↓
（１）★物件の実力★（＜ＦＣＲ＞収益不動産そのものが持つ真の実力）
不動産投資理論の世界では、まだまだたくさんの投資判断指標が有りますが、ビギナーの方は、まずこの４つの指標のそれぞれの意味と、それらの因果関係を表した上記の図が腑に落ちれば、不動産投資で大怪我をするリスクは相当軽減出来ると思います。
以上です。
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