稼げる自宅の基本は「ＤＣＲ1.0」！（キャッシュフローツリー応用講座　第3話/10）

このブログを通じて以前ご紹介したシリーズ【001:稼げる自宅購入コンサル実例】は、実は、このシリーズでお話しているＤＣＲの考え方を応用しています。　
皆さん誰でも家を買う時は「ここが私達の終の棲家だ！」というつもりで買います。しかし、人生山あり谷あり色々ありで、その計画を変更せざるを得なくなる局面というのが意外と数多く訪れるものです。

　

「稼げる自宅」というネーミングは私が考えた名前ですが、言い方を変えますと「イザという時に、「自分（不動産）のローン支払いは自分（不動産）で何とかして！」と言える資金計画で自宅を持ちましょう！　というご提案です。

昨日の記事で詳しく解説しましたが、仮に自宅を賃貸に出した場合、自宅が稼ぎ出してくれる賃料から必要経費を払った後の手取り賃料でローン返済が収まっていれば、あなた自身の自腹による出費はしなくて済みますね！　この考え方を更に発展させれば・・・

・ＤＣＲ１．０＝手取り家賃とローン支払いが等しいのでチャラ！
・ＤＣＲ１．３＝手取り家賃からローン支払いをして30％分お小遣いが残る！

という事になります。だから「稼げる自宅」なんですね！

そのような視点で昨日記事にも書いた以下のキャッシュフローツリーをもう一度ジックリ見てもらうと、住宅ローンを組む際、借りれるだけ借りる！という発想から、イザという時に備えてセーブして借りる！という発想に転換出来ると思います！

検討対象物件（価格：4,500万円のマンション）

※そのマンションを人に貸したら毎月15万円で貸せると想定※

１．ＧＰＩ＝＋1,800,000円（15万円×12ヶ月）
↓
２．各種損＝　－90,000円（空室損5％・未回収損0％）
↓
３．ＥＧＩ＝＋1,710,000円
↓
４．ＯＰｘ＝　－450,000円（管理費、積立金、固定資産税など）
↓
５．ＮＯＩ＝＋1,260,000円（手取りの家賃収入）
↓
６．ローン＝－1,260,000円（借入3,720万円、金利1％、期間35年）
↓
７．ＢＣＦ＝　＋0円（税引き前キャッシュフロー）

＜ＤＣＲ検証＞

・4,500万円の100%ローンが借りれるから！と、丸々借りてしまった場合、ＤＣＲ0.82倍なので、イザという時に持ち出しとなる。

・3,720万円のローンに抑えるとＤＣＲ1.00倍なので、イザという時も不動産に不動産の借金を返させる事が可能となる。

このように不動産投資の安全性を測る指標「ＤＣＲ」を自宅購入の際にも応用して頂くと、とても良いと思います。

明日は第4話をお届けします。お楽しみに！