前回シリーズ「キャッシュフローツリーマスター講座」は、不動産投資理論を学ぶためのエントリー講座（初心者向け講座）という位置付けなのですが、今日からお話する「キャッシュフローツリー応用講座」は、本格的に不動産投資理論を学ぶための＜セミプロ養成講座＞という位置付けになります。それゆえ、使う言葉もやや専門的になりますが、なるべく簡単に説明していきますので、このシリーズも楽しみにして頂ければ嬉しいです！
この講座の元になっている考え方は、不動産投資の先進国アメリカの不動産管理協会IREM(Institute of Raal Estate Management）が発行する国際ライセンスＣＰＭ（米国公認不動産経営管理士＝Certified Property Manager)を取得する際に学ぶ内容です。私はこのＣＰＭ（米国公認不動産経営管理士）ライセンスを2008年5月に取得させて頂きましたので、そこで学んだ数々の教えを、一般の方にも解りやすく噛み砕いて、今後もマイブログを通じてご紹介させて頂こうと思っています。
今日は「ＤＣＲ」についてのワンポイント解説です！
検討対象物件（価格：5,000万円の木造アパート、諸費用400万円）
１．ＧＰＩ＝＋4,000,000円
↓
２．各種損＝ －200,000円（空室損5％・未回収損0％）
↓
３．ＥＧＩ＝＋3,800,000円
↓
４．ＯＰｘ＝ －520,000円（GPIの13％）
↓
５．ＮＯＩ＝＋3,280,000円（ネット利回り6.56％）
↓
６．ローン＝－2,291,593円（借入4,000万円、金利4％、期間30年）
↓
７．ＢＣＦ＝ ＋988,407円（税引き前キャッシュフロー）
※こちらのモデルスタディは、前回シリーズの第10話を引き継いでいます！
「ＤＣＲ」(Debt Coverage Ratio)とは「債務返済倍率」指標です！
★「ＤＣＲ」の計算式★
「ＮＯＩ(5)」÷「ローン(6)」＝「ＤＣＲ」
お馴染みのキャッシュフローツリーを用いて説明します。
上記モデルスタディの場合、（５）の手取り家賃(NOI)の数字￥3,280,000円を（６）のローン返済額￥2,291,593円で割った値「１．４３」がＤＣＲの値となります。
これは「１．４３倍」と読みます。何に対して１．４３倍なのか？
それはローン返済を「１」とした場合、手取り家賃はその１．４３倍の収入が有ります！、という事を意味します。
この「ＤＣＲ」は、不動産投資の安全性を検証する代表的な指標です。
この値が１以下になる投資は有り得ない！と考えるのが原則です。という事は、この値が大きれば大きいほど安全性に関しては高くなります。金利上昇リスクや各種経費上昇リスク、空室損や未回収損増加のリスクを考えますと、この値は最低でも「１．３以上」が望ましい！、とされています。
キャッシュフローツリーをマスターすると、このような計算が出来るようになります！
明日は第2話をお届けします。お楽しみに！
＜不動産投資基礎の「基礎」セミナー＞
●日時：2012年9月22日（土）
・受付：13:00～
・講義：13:30～16:30
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・横浜市港南区港南台3-3-1 港南台214ビル509-3号室
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http://www.cfnets.co.jp/branch/honbu/index.html
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