運営費は意外とかかる！（不動産投資基礎の「基礎」セミナーのここが見どころ・聞きどころ　第6話/10）

空室損・未回収損と並んで、見積りを誤ると大きな痛手となってしまうのが、これからお話するＯＰＥｘ(OPeration Expenses＝運営費）です。

これは、収益不動産を所有している間ずっとかかってくる維持・運営上の経費ですから、同じ支出見積りと言っても、空室損・未回収損のように、努力と運次第ではゼロで乗り切れる！というものでは無く、家賃収入の有無・大小を問わず「絶対的に発生する支出」である事を見落としてはなりません。

今日は「ＯＰＥｘ」についてのワンポイント解説です！

１．ＧＰＩ（潜在総収入）（解説記事：第1話はこちら）
↓
２．空室損・未回収損　　（解説記事：第2話～4話はこちら）
↓
３．ＥＧＩ（実効総収入）（解説記事：第5話はこちら）
↓
４．運営費（－）
↓
５．手取りの家賃収入（３－４）（＋）
↓
６．ローン返済（－）
↓
７．キャッシュフロー（＋）

毎度お馴染みのキャッシュフローツリーでご説明します。
運営費とは、文字通りその収益不動産を維持・運用するために必要な経費です。上記キャッシュフローツリーでお解りの通り、ＥＧＩ（実質的な家賃収入）からの支出となるので、これを支払った後にようやく手取りの家賃収入となります。

給料に例えて説明すれば、額面上の給料支給額があって、そこから所得税や住民税の源泉徴収や社会保険料などを引かれてようやく手取りの給料額となり、その差が意外と大きいように、収益不動産の手取り家賃収入もこのＯＰＥｘによって思った以上にマイナスされる事に注意が必要です。

このＯＰＥｘは、収益不動産の種別によってその比率も大きく変わって来ます。

「収益不動作の種別」とは・・・

　・区分所有ワンルーム
　・木造・軽量鉄骨アパート
　・重量鉄骨マンション
　・鉄筋コンクリートマンション（エレベータ無し）
　・鉄筋コンクリートマンション（エレベータ有り）
概ねこのようなものがあります。（※商業系収益不動産を除く）

種別ごとのおおまかな目安から先に言ってしまうと・・・

　●約25％（区分所有ワンルーム）
　●約13％（木造・軽量鉄骨アパート）
　●約15％（重量鉄骨マンション）
　●約18％（鉄筋コンクリートマンション（エレベータ無し））
　●約20％（鉄筋コンクリートマンション（エレベータ有り））

※補足※
1.いずれもＧＰＩに対する概算比率（％）です。
2.物件の個別的条件によっては大きく変動します。
3.投資分析をする上での参考値程度に考えて下さい。

明日はそれぞれの内訳について詳しくご説明致しますね！

今日も最後までお読み頂き有難うございました。
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