前回の記事でお話した「空室損・未回収損」をどのように見積もるか？によって、その物件の持つ収益構造の見積りは大きく変わって来ます。これは、キャッシュフローツリーで考えれば明らかで、その物件が稼いでくる最大家賃（潜在総収入＝ＧＰＩ）から、この空室損・未回収損を引き算した後に初めて、その物件が生み出す可能性の高い家賃収入が見えてくるわけで、そこの計算を誤ると「こんな物件買わなきゃ良かった・・・」になってしまいます。
今日も「空室損・未回収損」についてのワンポイント解説です！
１．ＧＰＩ（潜在総収入）（解説記事はこちら）
↓
２．空室損・未回収損（－）
↓
３．実質的な家賃収入（１－２）（＋）
↓
４．運営費（－）
↓
５．手取りの家賃収入（３－４）（＋）
↓
６．ローン返済（－）
↓
７．キャッシュフロー（＋）
毎度お馴染みのキャッシュフローツリーでご説明します。
例えば、ここに２つの投資候補物件があるとします。どちらも物件価格は5,000万円だとします。
●Ａ物件：東京23区内の駅から徒歩圏アパート、表面的な利回り８％
●Ｂ物件：田舎エリアの駅からバス便アパート、表面的な利回り１６％
表面的な利回りとは？
対象物件の各部屋貸し出し中家賃の合計（空室の部屋は募集家賃）を12倍して年間家賃収入を計算し、その金額を物件価格で割り算して出た利回りの事を言います。
計算式は「満室時年間家賃収入÷物件価格×100」です。
この条件だと、Ａ物件は5,000万円の投資に対して8％の利回りですから、年収は400万円、Ｂ物件は同じ5,000万円の投資に対して16％の利回りですから、年収は800万円となり、どう比較してもＢ物件の方が良く見えてしまいます。
しかし重要なのは「空室損・未回収損を控除した後の実質的な家賃収入」となりますから、ここで以下の通りキャッシュフローツリーを用いて計算してみると、見えなかった部分が見えてくるようになります。
Ａ物件
１．ＧＰＩ（潜在総収入）＝＋4,000,000円
↓
２．空室損5％・未回収損0％＝（－200,000円）
↓
３．実質的な家賃収入（１－２）（＋3,800,000円）
↓
★実質的な家賃収入の物件価格に対する利回り＝７．６％
Ｂ物件
１．ＧＰＩ（潜在総収入）＝＋8,000,000円
↓
２．空室損30％・未回収損10％＝（－3,200,000円）
↓
３．実質的な家賃収入（１－２）（＋4,800,000円）
↓
★実質的な家賃収入の物件価格に対する利回り＝９．６％
いかがでしょうか？
広告チラシの上では２倍の収益構造を持っていたＢ物件ですが、リスクとして見込んでおいた方が良い「空室損・未回収損」を引き算した後の実質的な家賃収入で比較すると、約１．３倍程度の差でしか無かった事が明らかになります。
表面的な利回り（家賃収入÷物件価格×100）に惑わされるな！
とは、このような計算結果を忘れてはならない！という事なのです。
次回は先のお話に進みますね！
今日も最後までお読み頂き有難うございました。
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