小規模宅地の評価減は大まかに分けると3パターンに分かれます。
①事業用地の場合には400㎡まで80％減額
②自用地（自宅等）の場合には240㎡まで80％減額
③居住用地で自宅使用以外の場合には200㎡まで50％減額
簡単に分けると以上のように分けることが出来ます。
宅地の評価はおおまかに考えると「面積×路線価」です。
例えば、路線価が20万円で、面積が300㎡の土地があったとすると、評価は200,000円×300㎡=60,000,000円ということになります。
この土地に③の評価減を適用すると、200,000×200㎡×50％＝20,000,000円を上記評価から減額できることになります。
つまりこの土地の相続税評価額は、60,000,000円－20,000,000円＝40,000,000円ということになります。
自分の所有資産が③のみという事であれば、話は簡単です。
路線価の一番高い物件に小規模宅地の評価減を使うのが一番トクということになります。
では、自宅とアパートを持っている場合など、②③どちらも適用できる場合にはどうすればトクになるでしょうか？
②は240㎡まで80%引き、③は200㎡まで50％引きです。
同じ路線価なら、当然②を適用した方がトクになります。
小規模宅地の評価減を使ってトクするためには、自宅よりも高い路線価の土地のアパートを買わなければならないことになります。
でも、どの程度高い土地の物件を買わなければならないのでしょう？
240㎡（②の場合の最大限面積）÷200㎡（③の場合の最大限面積）＝1.2（A）
※②の場合、③と比べると1.2倍の面積を評価減対象とすることができます。
80％（②の場合の減額率）÷50％（③の場合の減額率）＝1.6（B）
※②の場合、③と比べると1.6倍の減額率になります。
以上のAとBを乗すると1.92になります。
※大雑把に言って、②を適用した方が、③を適用した場合よりも1.92倍相続税圧縮効果があることになります。
上の例にあてはめると、
200,000×1.92＝384,000円
路線価384,000円超の土地のアパートを買えば、現在自宅部分で適用している小規模宅地の評価減をアパートにつけかえてもトクすることになるのです。
以上のような事を踏まえて投資物件を購入する事で、相続税の圧縮にも繋がります。
投資物件を購入する際には、収益性だけをみるのではなく、様々な面から判断して購入する事が重要です。是非あなたも一度ＣＦネッツのコンサルティングを受けてみませんか。
