良い借金と悪い借金との違いはこう見極める！！（キャッシュフローツリー応用講座　第7話/10）

不動産投資に限らず、投資の世界では「レバレッジを効かす」とか、それをもっと短縮して「レバを効かす」とかいう言葉をよく使います。初めて聞く方にこの意味を解説しますと、不動産投資の世界においては、ローンという借入を使う事によって、投資効率を高める手法になります。さわりの解説は、こちらの記事にも書きましたのでご参考にして下さい！
但し、気をつけて頂きたいのは、同じ借金でもレバが効いている借金と、逆にレバが効いていない借金と、借り方によって差が出て来ますので注意が必要です。

いつものようにキャッシュフローツリーを用いて解説します。

検討対象物件（価格：5,000万円の木造アパート、諸費用400万円）

１．投資額＝54,000,000円
↓
２．ＧＰＩ＝＋4,000,000円
↓
３．各種損＝　－200,000円（空室損5％・未回収損0％）
↓
４．ＥＧＩ＝＋3,800,000円
↓
５．ＯＰｘ＝　－520,000円（GPIの13％）
↓
６．ＮＯＩ＝＋3,280,000円（ネット利回り6.56％）

まずここまで計算するとＦＣＲが計算出来ます。ＦＣＲは（6＝NOI）÷（1＝投資額）×（100）ですから、（328万円）÷（5,400万円）×（100）となり「６．０７％」となります。上記（６）の横に書いてあるネット利回り6.56％とは違う事にご注意下さい。

次に、検討しているアパートローンプランと上記ＦＣＲとを比較します。
　●Ａ案：借入額：4,000万円、金利：２％、期間１５年、変動金利
　●Ｂ案：借入額：4,000万円、金利：３％、期間３０年、変動金利
この際、比較のモノサシとして、以前解説したローン定数を使います。ローン定数の詳しい解説記事はこちらをご参照下さい！

★ローン定数計算の公式★

（年間返済額）÷（借り入れ金額）×（100）＝（ローン定数（ｋ％））★

そうすると・・・、
　●Ａ案：（308万円）÷（4,000万円）×（100）＝７．７０（Ｋ％）
　●Ｂ案：（202万円）÷（4,000万円）×（100）＝５．０５（Ｋ％）
という計算結果となります。
ちなみにローン定数の事を不動産投資理論の世界では「Ｋ％＝ローンコンスタント」と言っています。このＫ％と、先のＦＣＲとを比較します。

★ＦＣＲとＫ％を使ったレバレッジ判定★

　●Ａ案：ＦＣＲ6.07％の物件をＫ％7.70％の資金調達コスト負担で購入する案
　●Ｂ案：ＦＣＲ6.07％の物件をＫ％5.05％の資金調達コスト負担で購入する案

Ａ案はＦＣＲ＜Ｋ％となっていますので「負のレバレッジ＝逆レバ」、Ｂ案はＦＣＲ＞Ｋ％となっていますので「正のレバレッジ＝順レバ」となり、このモデルケースでのローン選択としては「Ｂ案を選択すべき！」という結論になります。

キャッシュフローツリーを応用すると、このような計算が出来るようになります！

明日は第8話をお届けします。お楽しみに！