昨日より書き始めているキャッシュフローツリーマスター講座ですが、こちらは、不動産投資理論をマスターする上で肝になる部分です。
これらの教えは、不動産投資の先進国アメリカが発行する国際ライセンス「米国公認不動産経営管理士（ＣＰＭ＝Certified Property Manager）」を取得する上で学ぶ理論で、私はそのライセンス・ホルダーですので、この場で皆様に正しい不動産投資理論を知って頂きたく解説しています。
今日は「空室損・未回収損」についてのワンポイント解説です！
１．ＧＰＩ（潜在総収入）（解説記事はこちら）
↓
２．空室損・未回収損（－）
↓
３．実質的な家賃収入（１－２）（＋）
↓
４．運営費（－）
↓
５．手取りの家賃収入（３－４）（＋）
↓
６．ローン返済（－）
↓
７．キャッシュフロー（＋）
「空室損」の意味はお解りですね！ 昨日の例えで説明すれば・・・、
・101：45,000円
・102：50,000円
・201：54,000円
・202：56,000円
★合計：205,000円
このようなアパートが有った場合、101が空室になってしまえば月収は45,000円減少するので、そのリスクを計算しておこう！という考え方です。では・・・、
「未回収損」とは何でしょうか？
これは、先の例で行けば、このアパートは満室なので月収205,000円得られるはずですが、それはあくまでも入居者がちゃんと家賃を払ってくれれば！の話であって、仮に家賃滞納された場合には、満室であっても結局月収が減少するので、そのリスクも見ておこうという考え方です。
今の日本の法律では、残念ながら家賃滞納の法的特効薬は無く、払わない者勝ちでオーナーさんは弱い立場です。ホテルで宿代を払わずに帰ろうとすれば即逮捕されるのに、1ヶ月他人様の家に住ませてもらって、約束の家賃を払わなくても逮捕される事は有りません。変な話ですが、そのようになってしまっているので、それに対応するしか無いんですね。
そこで問題となるのは「どの位のリスクを見込むか？」というサジ加減です。
皆さんからの質問で良くあるのが・・・
「10部屋のうち2部屋現実に空室が有るのだから、空室率は20％ですよね！」
という考え方。
これは間違いでは無いですが、正解でも無いんです！
それはなぜ？
明日はそのつづきのお話をしますね！
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