CF Net's:CFネッツ コンサルティングネットワークス トップページへ   倉橋不動産コンサル始末記 不動産投資/不動産セミナー/不動産コンサルティング
不動産コンサルタントの始末記。突然の相続対策、不動産投資の失敗への警告、不動産セミナー&ビデオ、書籍販売、不動産トラブル処理など、実務に即したコンサルティングを提供します。
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私たちの仕事は単に建物を建てるというものではありません。
これは住宅、賃貸住宅、商業施設であってもその建物に対するどのようなニーズがあるのか分析し最適な建築提案を行います。これは一級建築事務所でもあり不動産コンサルティング会社でもある弊社の「技」なのです。
書籍
不動産投資のジレンマを解消する
出口戦略・組合せ戦略 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
著者:猪俣 淳
(住宅新報社)
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不動産投資、成功の方程式 不動産投資、成功の方程式
著者:倉橋隆行
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著者:猪俣淳
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プロが教えるアッと驚く 不動産投資 プロが教えるアッと驚く不動産投資
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中小不動産会社のための稼げる賃貸管理経営
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
新着情報
2010/3/4 Update
4/25開催:横浜:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演猪俣淳の「大家実践塾」現役大家さんに聞く、大家さんの為のセミナー
2010/3/4 Update
4/17開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/3/2 Update
4/17開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「平成不況」を乗り切る 法人向け不動産活用術!CFネッツ不動産投資倶楽部「法人会員」本格始動!!
2010/3/2 Update
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2010/3/2 Update
4/16開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMミニセミナー「あなたの家は寝てないか?」
2010/3/2 Update
4/9開催:東京:CFネッツコンサルタント山内真也CPM のミニセミナー「不動産投資初級セミナー」
2010/3/2 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM のミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/3/2 Update
セミナーDVD発売開始!CFネッツ不動産コンサルタント 猪俣淳講演 不動産投資実践塾相続対策編
2010/2/26 Update
4/6〜10開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「不動産業務スタッフ新任者研修」不動産コンサルタント自ら実務を通して基礎から教えます!
2010/2/24 Update
4/6〜7開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「倉橋塾」トップレベルの不動産コンサルタントを目指す、全ての方へ
2010/2/22 Update
5/29開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/2/22 Update
4/3開催:大阪:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「1日集中講座」不動産投資実践塾の王道4講座を1日にまとめた「4in1」
2010/2/22 Update
4/3開催:新潟:不動産コンサルタント藤原浩行CPM・不動産コンサルタント野崎誠CPM・不動産コンサルタント古川喜代志CPM 「今押さえたい、不動産投資ファイナンス最新情報」&「収益物件購入会」
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント中元崇CPM講演少額投資から始める!「ワンルーム購入会」お待たせしました。"ワンルーム融資"復活の兆し有!
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:不動産コンサルタント中元崇CPM講演「ワンルーム投資からの不動産投資」失敗しない不動産投資をするために最初に知っておいて欲しいこと
2010/2/14 Update
『2010年版「短期集中講座 宅建講習DVD」セット』
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2010/2/13 Update
3/22開催:東京CFネッツ無料合同セミナー「失敗しない人生の設計と診断」MDRT会員ライフパートナーとお送りする失敗しない人生の歩き方!!
2010/2/13 Update
ミニフィールドワークセミナー2010年3月スケジュール決定!
2010/2/11 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMのミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/2/11 Update
3/12開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM・井上由美子のミニセミナー住宅セミナー「今年こそ住宅を買おう!」
2010/2/4 Update
3/20開催:大阪:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント 山内真也CPM講演「不動産投資スタートアップセミナー」失敗しないノウハウ大公開、今後の不動産投資と戦略
2010/1/17 Update
3/13開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「あなたの人生を変える、お金持ちになる理論」このセミナーを受講すると・・・資産を増やす考え方を学ぶことができます。
2009/12/11 Update
4/24開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「資金調達編」どうすれば借りられるのか?実名を挙げて各金融機関のブラックボックスを明らかにします
2009/12/11 Update
3/20開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「危機管理編」不動産投資におけるリスクとは?その対処法は?
2009/12/10 Update
3/27開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「賃貸企画編」CPMであり一級建築士の「猪俣淳」が建築メーカーのカラクリを斬る!
2009/12/9 Update
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2009/11/29 Update
3/27開催:名古屋:CFネッツ代表倉橋隆行CPM講演「不動産投資術を活用した"相続対策"」守りから攻めの相続対策、資産は増やして減らさない!!
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倉 橋 コ ン サ ル 始 末 記
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突然の相続対策 Part2

倉橋コンサル始末記は、住宅新報に連載されています。


不動産コンサルタント始末記

第3話 畑の売却 

「とりあえず、お金が動かせるようにしましょう。」倉橋は、小林家の全員の前で説明しだした。「縁起でもない話ですが、2次相続を考えるとお母さんが現金を相続しておいたほうが有利です。明日にでも私のほうで現金についてのみの遺産分割協議書を作成して野崎に持たせますから、全員、実印と印鑑証明を用意しておいてください。」
 通常、相続税が課せられるような家庭での被相続人の預金通帳は亡くなった時点で現金を動かせなくなってしまう。相続税の申告には土地の測量が必要であったり、また一部の土地を売却するにしても宅地造成費などがかかったりと、現金が必要となるケースが出てくる。その為、遺産分割協議書、つまり相続人全員の総意でその預金通帳の中身の現金を一部の人のものにする意思表示を行い、そのお金を動かせるようにしておく必要がある。
 「次に和男さん、和男さんはお父さんの事故の加害者の損害保険会社との交渉にあたって下さい。」倉橋は、和男に指示した。「当然、相手方は示談を希望してきますから、なるべく賠償額を有利に交渉してみてください。ただ、この賠償額は納税額に充てる可能性が多いですから、納税期限に間に合うようにスピーディに行ってください。」
 「次に、この土地ですが、これは当初の予定通り売却したいと思いますが、如何ですか。」倉橋は、小林の自家で利用している畑を指して言った。「売却メリットのある土地は、ここしかありません。」
 当然、他の土地や建物も売却すればできないことはないが、売却すれば賃料が入ってこない。これは、倉橋特有の理論であるが、相続対策はバランスシートで考えながら行うというものである。賃料収入から経費や固定資産税を差し引いたものが現金資産である。この現金資産と同様な資産の括りの中に不動産があるのであるが、不動産資産が過大であると固定資産税などの経費が膨らみ現金資産は圧縮され、また今回のような過大な相続税が課税されてしまうという悪循環に嵌ってしまう。ここで重要なことであるが相続税は資産との対比される負債という考え方が重要である。例えば、銀行からの借入金は、年に数度、返済計画表などが金融機関から送付されてくるから負債としての認識は高く、返済計画などは当然考えるものであるが、相続税の場合、被相続人が亡くなって初めて認識される、突然発生する負債である。本件の小林家のような場合、不動産資産が過大であるにも拘らず賃料収入は少なく、そのキャッシュフローは相続税の支払いに追いつかない。倉橋流の相続対策、いわゆる資産を増やして減らさない相続対策とは、このバランスシートの中で相続対策に有利な不動産投資を行い、キャッシュフローを高めながら相続税という負債を減らし、結果、納税に耐えうる金銭的体力を整えるというものである。
 「この畑は売却してもキャッシュフローに影響しません。」沈黙する小林家の家族全員に、倉橋は言った。「今後の資産維持には、この売却は不可欠です。」相続税の納税後にバランスシートが悪化し、結局、全財産を失ってしまう人を多く見てきた倉橋の言葉には説得力があった。
 「これは親父も納得していたことだから、いいんじゃないかな。」以前、同じ倉橋のレポートを見て亡くなった小林が納得していた姿を思い出しながら和男は言った。
 「でも、親戚がなんて言うかね。」トメは多少戸惑いながらも、他に選択肢がないことを知っていた。「売却するにしても、こんな土地、急に買い手がつくかね。」
 本件土地は道路からの接道がない、いわゆる袋地である。従って、普通に売ろうと思っても、そう簡単に売れるような土地ではなかった。
 「私には、ちょっとした考えがあります。」倉橋は、この土地の公図を見ながらトメに言った。「売却してよければ、有利に売却して見せます。」
 この小林家には相続税の納税資金がなく、手っ取り早く現金化できるものは、この土地と遭遇した交通事故での賠償金しかない。なるべく有利に現金化し、納税資金を用意しなければならない。
 「しかし、この土地を売却しても、資金は不足しますよね。」和男は、不安げに倉橋に尋ねた。「残りの資金はどうすればよいですか。」
 「いいですか、和男さん。」倉橋は、和男をはじめとする小林の家族を前に切り出した。「例えば、この自宅ね。この土地と建物の評価は4億円を超えています。」路線価表と名寄帳の面積、そしてがけ地割合などの根拠を示して説明した。「この土地ね、私が買うとしたらいくらだと思いますか。ま、私じゃなくても構わない。和男さんだったらこの家と土地で4億円も出して買いますか。」
 「いやぁ、とんでもない。4億円も出すならもっと豪邸が買えちゃうんじゃないですか。」和男は、倉橋が何を言いたいのか分からなかった。

 「続税の申告をする場合、ここのように路線価が定められているところは路線価を基準に不動産評価を行って申告する場合と、もうひとつやり方があります。」倉橋は、小林家の全員を見渡して付け加えた。「実勢価格による不動産評価です。


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