CF Net's:CFネッツ コンサルティングネットワークス トップページへ   倉橋不動産コンサル始末記 不動産投資/不動産セミナー/不動産コンサルティング
不動産コンサルタントの始末記。突然の相続対策、不動産投資の失敗への警告、不動産セミナー&ビデオ、書籍販売、不動産トラブル処理など、実務に即したコンサルティングを提供します。
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私たちの仕事は単に建物を建てるというものではありません。
これは住宅、賃貸住宅、商業施設であってもその建物に対するどのようなニーズがあるのか分析し最適な建築提案を行います。これは一級建築事務所でもあり不動産コンサルティング会社でもある弊社の「技」なのです。
書籍
不動産投資のジレンマを解消する
出口戦略・組合せ戦略 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
著者:猪俣 淳
(住宅新報社)
投資家として確かな目を養う
不動産投資、成功の方程式 不動産投資、成功の方程式
著者:倉橋隆行
(朝日新書)
不動産投資の秘密とは?
やっぱり不動産投資が一番! やっぱり不動産投資が一番!
著者:倉橋隆行
(週刊住宅新聞社)
実践ノウハウを大公開!
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大家さん!

著者:倉橋隆行
(週刊住宅新聞社)
不動産投資はまずこの本を!
これであなたも大家さん これであなたも
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著者:倉橋隆行
(週刊住宅新聞社)
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不動産投資にまつわる100の話 不動産投資にまつわる100の話 」
著者:猪俣淳
(住宅新報社)
本気で大家さんを目指す方に!
アパート大家さんになった12人のフツーの人々 アパート大家さんになった12人のフツーの人々。
著者:猪俣淳
(にじゅういち出版社)
業者の方から個人の方まで
充分楽しめる一般書です!
プロが教えるアッと驚く 不動産投資 プロが教えるアッと驚く不動産投資
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
賃貸経営に役立つ書式が
解説と共についています!
中小不動産会社のための稼げる賃貸管理経営
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
新着情報
2010/3/4 Update
4/25開催:横浜:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演猪俣淳の「大家実践塾」現役大家さんに聞く、大家さんの為のセミナー
2010/3/4 Update
4/17開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/3/2 Update
4/17開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「平成不況」を乗り切る 法人向け不動産活用術!CFネッツ不動産投資倶楽部「法人会員」本格始動!!
2010/3/2 Update
4/23開催:東京:CFネッツコンサルタント橋本和聡・呉山英明のミニセミナープロパティマネジメントセミナー「賃貸トラブル」
2010/3/2 Update
4/16開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMミニセミナー「あなたの家は寝てないか?」
2010/3/2 Update
4/9開催:東京:CFネッツコンサルタント山内真也CPM のミニセミナー「不動産投資初級セミナー」
2010/3/2 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM のミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/3/2 Update
セミナーDVD発売開始!CFネッツ不動産コンサルタント 猪俣淳講演 不動産投資実践塾相続対策編
2010/2/26 Update
4/6〜10開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「不動産業務スタッフ新任者研修」不動産コンサルタント自ら実務を通して基礎から教えます!
2010/2/24 Update
4/6〜7開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「倉橋塾」トップレベルの不動産コンサルタントを目指す、全ての方へ
2010/2/22 Update
5/29開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/2/22 Update
4/3開催:大阪:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「1日集中講座」不動産投資実践塾の王道4講座を1日にまとめた「4in1」
2010/2/22 Update
4/3開催:新潟:不動産コンサルタント藤原浩行CPM・不動産コンサルタント野崎誠CPM・不動産コンサルタント古川喜代志CPM 「今押さえたい、不動産投資ファイナンス最新情報」&「収益物件購入会」
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント中元崇CPM講演少額投資から始める!「ワンルーム購入会」お待たせしました。"ワンルーム融資"復活の兆し有!
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:不動産コンサルタント中元崇CPM講演「ワンルーム投資からの不動産投資」失敗しない不動産投資をするために最初に知っておいて欲しいこと
2010/2/14 Update
『2010年版「短期集中講座 宅建講習DVD」セット』
ご予約受付開始!
2010/2/13 Update
3/22開催:東京CFネッツ無料合同セミナー「失敗しない人生の設計と診断」MDRT会員ライフパートナーとお送りする失敗しない人生の歩き方!!
2010/2/13 Update
ミニフィールドワークセミナー2010年3月スケジュール決定!
2010/2/11 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMのミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/2/11 Update
3/12開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM・井上由美子のミニセミナー住宅セミナー「今年こそ住宅を買おう!」
2010/2/4 Update
3/20開催:大阪:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント 山内真也CPM講演「不動産投資スタートアップセミナー」失敗しないノウハウ大公開、今後の不動産投資と戦略
2010/1/17 Update
3/13開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「あなたの人生を変える、お金持ちになる理論」このセミナーを受講すると・・・資産を増やす考え方を学ぶことができます。
2009/12/11 Update
4/24開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「資金調達編」どうすれば借りられるのか?実名を挙げて各金融機関のブラックボックスを明らかにします
2009/12/11 Update
3/20開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「危機管理編」不動産投資におけるリスクとは?その対処法は?
2009/12/10 Update
3/27開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「賃貸企画編」CPMであり一級建築士の「猪俣淳」が建築メーカーのカラクリを斬る!
2009/12/9 Update
3/13開催:富山:CFネッツゼネラルマネージャー猪俣淳講演「出版記念講演」全国縦断無料セミナー住宅新報社から「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」全国書店で大好評発売中
2009/11/29 Update
3/27開催:名古屋:CFネッツ代表倉橋隆行CPM講演「不動産投資術を活用した"相続対策"」守りから攻めの相続対策、資産は増やして減らさない!!
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HOME不動産コンサルティング倉橋隆行倉橋不動産コンサル始末記>突然の相続対策 第14話


倉 橋 コ ン サ ル 始 末 記
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突然の相続対策 Part2

倉橋コンサル始末記は、住宅新報に連載されています。


不動産コンサルタント始末記

第14話 先生のレポート 

 「とりあえず、予算が出ました。」倉橋は、本件、医療テナントビルの事業ミーティングに参加した2社を呼んで話をした。「なかなか難しい場所での事業ですから、建築コストも抑えるように努力しなければなりません。」うんうんと頷くそのうちの1社は、相続税申告時に不動産鑑定評価の作成に協力してもらった日研土木の土木部長、嵯峨野であった。「総予算は、外構工事代金も含めて2億2000万円です。これ以上の建築費では本件事業が成立しません。とりあえず持ち帰って頂き、検討してください。」
 「いやぁ、厳しいですね。」倉橋の要求に、多少戸惑いながら嵯峨野が言った。「うちの場合、土木工事で圧縮できるから他社さんよりは有利だと思いますが、10%以上圧縮するのは厳しいかもしれません。大体、先生の所に見積もりを持ってきた時点で、かなり利益は圧縮してますからね。」
 「しかし本件の場合、事業収支から考えれば、これ以上、予算を捻出することができないんですよね。」倉橋は、小林の所に提出するよう、既に建築プランニングのレポートを書き上げていた。倉橋のレポートの特徴は、すべて数字で表されているところにある。また建築プランニングについても、不動産投資レポートと同様にバランスシートが組まれ、収支計画と損益計算書、貸借対照表や減価償却表などまで一目で分かるようになっている。また、目論見書には、投資効率を計る指標もついており、安全率なども一目でわかる。さらに、クライアントが年よりも多いことから手取り金額まで計算して添付されている。「ね、2億2000万円以下でないと厳しいでしょ。」一通り、レポートの説明をして倉橋は言った。
 「私ら建築屋にはよく理解できませんが、先生がそうおっしゃるなら、きっと、そうなんでしょう。」専門的数値をざっくり説明を受けた嵯峨野が、観念したように言った。「ただ、分かっていることは、先生は2億2000万円以上は決して出さないってことですよね。」
 「そのとおり。」倉橋がそういうと、2人は笑いながら事務所を出て行った。「え、こんなことって、できるんですか。」その夜、倉橋は小林家の全員を集めて本件事業の実現性と収支計画をレポートに基づいて説明し、その際、長男和男は驚いた様子で倉橋に言った。「2億5000万円も借金して、毎月140万円以上も残るんですか。」
 「そういう計算になります。」倉橋は、冷静に言った。「2億5000万円を25年返済で2%で借りれば毎月約110万円、それに 固定資産税140万円を12ヶ月で割ると11万7000円、受水槽清掃費、エレベーターメンテナンスが年間90万円とすると1ヶ月7万5000円、合計約130万円です。賃料が270万円とすれば、おのずとその金額になります。」
 「先生、ちょっと質問してよろしいでしょうか。」母であり当事者であるトメが、倉橋に言った。「こんな良い話で、失敗するとしたらどんなときでしょうか。」
 「まず、金利の上昇を考えとかなければなりませんが、6%になっても返済は50万円程度上がるだけですから、まず大丈夫でしょう。また、今回は医療テナントが入居しますから長期的な運用が可能ですが、万一のときの為に、2階、3階にはガスや給排水のインフラを整えておきますから、住居に変更することは可能です。」その他、倉橋は詳細なリスク回避の説明を行った。
 「どうする。」和男は、多少、戸惑いながら母トメに言った。「やるとすれば、俺、連帯保証人になるんだよな。」
 「亡くなった主人の夢だったんですから、先生、本当に大丈夫なのなら、この話、進めてください。」2億5000万円の連帯保証人に和男は少々動揺していたが、母トメは勇気を出して言った。
 「お兄ちゃんがだめなら、先生、私が保証人になります。」少し勝気の次女が言った。「だって、お母さんがなくなったら、この建物、私のものになるんでしょ。」
 「おまえは、こんなときに冗談言うんじゃない。」和男は、小心を咎められたように感情的に言った。「母さんが良いっていうなら、反対はしない。先生、この話、先生にお任せしますから、何とか良いようにしてください。」
 「分かりました。」倉橋は、本件事業のスタートの依頼を受けた。「ところで私共の費用ですか、本来であれば建築費の3%を建築コンサルティングフィーとして頂くことになりますが、今回は特殊な建物ですから建築会社からコンサルフィーを頂きますので、小林さんからは1%だけ頂きます。」小林家の一同が納得していた。「その後、竣工してテナントが入居した後、マネジメントフィーとして毎月賃料の5%を頂きます。よろしいでしょうか。」
 「もちろんです。よろしくお願いします。」
 かくして複合医療テナントの第1号が、無医村に誕生することになったのである。

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