CF Net's:CFネッツ コンサルティングネットワークス トップページへ   倉橋不動産コンサル始末記 不動産投資/不動産セミナー/不動産コンサルティング
不動産コンサルタントの始末記。突然の相続対策、不動産投資の失敗への警告、不動産セミナー&ビデオ、書籍販売、不動産トラブル処理など、実務に即したコンサルティングを提供します。
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私たちの仕事は単に建物を建てるというものではありません。
これは住宅、賃貸住宅、商業施設であってもその建物に対するどのようなニーズがあるのか分析し最適な建築提案を行います。これは一級建築事務所でもあり不動産コンサルティング会社でもある弊社の「技」なのです。
書籍
不動産投資のジレンマを解消する
出口戦略・組合せ戦略 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
著者:猪俣 淳
(住宅新報社)
投資家として確かな目を養う
不動産投資、成功の方程式 不動産投資、成功の方程式
著者:倉橋隆行
(朝日新書)
不動産投資の秘密とは?
やっぱり不動産投資が一番! やっぱり不動産投資が一番!
著者:倉橋隆行
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実践ノウハウを大公開!
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(週刊住宅新聞社)
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(週刊住宅新聞社)
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不動産投資にまつわる100の話 不動産投資にまつわる100の話 」
著者:猪俣淳
(住宅新報社)
本気で大家さんを目指す方に!
アパート大家さんになった12人のフツーの人々 アパート大家さんになった12人のフツーの人々。
著者:猪俣淳
(にじゅういち出版社)
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充分楽しめる一般書です!
プロが教えるアッと驚く 不動産投資 プロが教えるアッと驚く不動産投資
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
賃貸経営に役立つ書式が
解説と共についています!
中小不動産会社のための稼げる賃貸管理経営
著者:倉橋隆行
(住宅新報社)
新着情報
2010/3/4 Update
4/25開催:横浜:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演猪俣淳の「大家実践塾」現役大家さんに聞く、大家さんの為のセミナー
2010/3/4 Update
4/17開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/3/2 Update
4/17開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「平成不況」を乗り切る 法人向け不動産活用術!CFネッツ不動産投資倶楽部「法人会員」本格始動!!
2010/3/2 Update
4/23開催:東京:CFネッツコンサルタント橋本和聡・呉山英明のミニセミナープロパティマネジメントセミナー「賃貸トラブル」
2010/3/2 Update
4/16開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMミニセミナー「あなたの家は寝てないか?」
2010/3/2 Update
4/9開催:東京:CFネッツコンサルタント山内真也CPM のミニセミナー「不動産投資初級セミナー」
2010/3/2 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM のミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/3/2 Update
セミナーDVD発売開始!CFネッツ不動産コンサルタント 猪俣淳講演 不動産投資実践塾相続対策編
2010/2/26 Update
4/6〜10開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「不動産業務スタッフ新任者研修」不動産コンサルタント自ら実務を通して基礎から教えます!
2010/2/24 Update
4/6〜7開催:城ヶ島:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演「倉橋塾」トップレベルの不動産コンサルタントを目指す、全ての方へ
2010/2/22 Update
5/29開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「相続対策編」大人気不動産投資実践塾シリーズ最新講座!
2010/2/22 Update
4/3開催:大阪:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「1日集中講座」不動産投資実践塾の王道4講座を1日にまとめた「4in1」
2010/2/22 Update
4/3開催:新潟:不動産コンサルタント藤原浩行CPM・不動産コンサルタント野崎誠CPM・不動産コンサルタント古川喜代志CPM 「今押さえたい、不動産投資ファイナンス最新情報」&「収益物件購入会」
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント中元崇CPM講演少額投資から始める!「ワンルーム購入会」お待たせしました。"ワンルーム融資"復活の兆し有!
2010/2/21 Update
4/11開催:東京:不動産コンサルタント中元崇CPM講演「ワンルーム投資からの不動産投資」失敗しない不動産投資をするために最初に知っておいて欲しいこと
2010/2/14 Update
『2010年版「短期集中講座 宅建講習DVD」セット』
ご予約受付開始!
2010/2/13 Update
3/22開催:東京CFネッツ無料合同セミナー「失敗しない人生の設計と診断」MDRT会員ライフパートナーとお送りする失敗しない人生の歩き方!!
2010/2/13 Update
ミニフィールドワークセミナー2010年3月スケジュール決定!
2010/2/11 Update
3/26開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPMのミニセミナー「土地の先行取得買い換え特例の200%活用法」
2010/2/11 Update
3/12開催:東京:CFネッツコンサルタント藤原浩行CPM・井上由美子のミニセミナー住宅セミナー「今年こそ住宅を買おう!」
2010/2/4 Update
3/20開催:大阪:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM・不動産コンサルタント 山内真也CPM講演「不動産投資スタートアップセミナー」失敗しないノウハウ大公開、今後の不動産投資と戦略
2010/1/17 Update
3/13開催:東京:CFネッツグループ代表 倉橋隆行CPM講演「あなたの人生を変える、お金持ちになる理論」このセミナーを受講すると・・・資産を増やす考え方を学ぶことができます。
2009/12/11 Update
4/24開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「資金調達編」どうすれば借りられるのか?実名を挙げて各金融機関のブラックボックスを明らかにします
2009/12/11 Update
3/20開催:東京:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「危機管理編」不動産投資におけるリスクとは?その対処法は?
2009/12/10 Update
3/27開催:金沢:CFネッツコンサルタント猪俣淳CPM講演不動産投資実践塾「賃貸企画編」CPMであり一級建築士の「猪俣淳」が建築メーカーのカラクリを斬る!
2009/12/9 Update
3/13開催:富山:CFネッツゼネラルマネージャー猪俣淳講演「出版記念講演」全国縦断無料セミナー住宅新報社から「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」全国書店で大好評発売中
2009/11/29 Update
3/27開催:名古屋:CFネッツ代表倉橋隆行CPM講演「不動産投資術を活用した"相続対策"」守りから攻めの相続対策、資産は増やして減らさない!!
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HOME不動産コンサルティング倉橋隆行倉橋不動産コンサル始末記>過去の倉橋レポート 2006年11月号

不動産コンサルタント 倉 橋 レ ポ ー ト 2006年11月号
         
 
タンパ (Tampa)への出張報告。

毎年、この時期、IREM−JAPAN主催のツアーで、IREM国際会議に出席する。日本で始めて、私が公式受験によって取得した国際ライセンスであるCPM(Certified Property Manager)の普及の為、 IREM−JAPANを設立し、2002年に会長になったのをきっかけに、国際交流目的で参加を続けている。
タンパ (Tampa) はアメリカ合衆国フロリダ州西海岸、タンパベイの奥部に位置するリゾート都市。マイアミに継ぐ伝統的なリゾート地ということだが、私自身は知らず、多くの海外出張に行ってはいるが今回が始めての出張である。
しかし、今回のタンパ出張は厳しかった。なんと、乗り継ぎのヒューストンは記録的な暴風雨の為、飛行機がなかなか飛ばず、ヒューストンの出発予定は午後4時頃の予定が、6時半に変更になり、更に8時半ごろに変更になるとのアナウンスを信じ、空港内のフードコートで中華料理とビールを飲もうとしたら、急遽、6時40分に別のゲートから出発するとのことで、ほとんど料理には手をつけず、慌てて新たなゲートまでダッシュで移動したにも拘らず、結局、7時頃から飛行機には搭乗したものの、なかなか離陸することなく、9時半頃に飛ばない結論になり、タンパ行きの乗客全部が飛行機を下ろされてしまった。
今回、コンチネンタル航空を利用したのであるが、かなり対応には驚かされた。 飛行機が飛ばない最終的な理由が「搭乗スタッフが帰ってしまった為」だというのだ。
その後、搭乗チケットの変更の為、2人しか対応しない変更カウンターに長蛇の列で3時間以上待たされ、挙句の果てに2日後の搭乗だというので、これにはさすがに呆れて、無理やり翌日の便に入れてもらったのであるが、それも5人中、3人分だけ。航空チケット手配をお願いしたJTBには何度か連絡を取り、全員、移動ができるように交渉してもらい、一晩、空港で宿泊して、朝方の臨時便でようやくタンパにたどり着いた次第だ。
さらに、悪いことは続くものである。
タンパに着くと、この飛行機の遅延により、連絡をしておいたにも拘らず、ホテルは自動キャンセルになってしまい、しかたなく1日だけ郊外のマリオットに宿泊する羽目になった。
ま、めったに味わえない体験させられたという意味では印象に残ってよい旅の思い出ではあるが、翌日からのハードスケジュールに少々疲れを感じたものとなった。


さて、今回はプロパティツアーで3箇所の賃貸住宅とファンドで運営する工場&倉庫のPMを見に行ってきた。
賃貸住宅は、低所得者層向けの賃貸住宅から高級賃貸まで、さまざまだが、どれも現在発展途上中で建築が進んでいる最中だ。私の印象では、まだまだインフラは整備されていない。現状では街のあちらこちらで建築ラッシュが進んでおり、まだまだ拡大するようだが、ハリケーンの多いこの街で、果たして、これだけの建物に入居する人が確保できるのかは疑問だ。ご承知のとおりアメリカは、移民政策によって人口は増え続け、現在、3億人を越えたが、結局、低所得者層の増大で、財政は日本の比ではないほど大赤字である。
今回、訪問した低所得者住宅は、企業の献金と国の補助金で建築され、そこに住む人たちは年収の30%だけ支払えばよく、運営費の殆どは補助金で賄われている。この住宅に住むには、ある一定の収入を超えると退去しなければならないから入居者は食べられる範囲で所得を増やすようなことはしない。実際、訪問したときも、昼間だというのにテラスで寛ぐ夫婦は多く、年齢的には、30代位の働き盛りの人たちだ。この住宅は、現在、増築中だが、入居者は順番待ちの状態だそうだ。いや、信じがたい住宅政策で、これでは造れば造るほど、国民や企業の税金は吸い取られる一方ではないかと心配せざるを得ない。
現状のバブルが崩壊したあとのアメリカ経済で、果たして、かような高コスト体質を吸収できる体力があるのだろうか。
また、工業系の賃貸物件では、巨大な敷地に工場+オフィスの建物を建築して貸している物件を視察してきた。
タンパベイ(湾)に隣接し、海運が便利な為、加工工場や倉庫などが多く、このような建物のニーズは高いらしい。この投資資金の資金調達はリートで調達し、日本の投資家も参加しているようだが、ちょっと怖い気がした。稼働率は95%を超えているということだが工場のニーズは特殊で狭い。5年契約で賃貸するそうだが、一度出た部分を埋めるのは大変だ。タンパでは、レジデンシャルのキャップレートは概ね6%から7%で、この工業系の場合7.5%程度らしいのであるが、リスクを考えると、ちょっと難しい気がする。また、資金調達の金利は6%だというのだから、どう考えてもレバレッジは見込めず、キャピタルゲインだけがたよりだ。毎年、15%を越える不動産の値上がりが見込めるということだが、かなり危険な水位に達してきている気がしてならない。


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